新浪湖南讯  继市政工程、学校建设等项目对民间投资领域放开后，土地一级开发正成为民间金融“掘金”的新版图。

　　预计年收益16%，投资期限仅1年，土地挂牌出让收益优先还本付息——10月8日，长沙律邦融安民间借贷平台、湘潭市国土资源储备中心合作推出投资土地前期开发的“中小投资人专享计划”，首次引导民间借贷资金参与城市土地一级开发。

　　业内人士分析，长期以来，土地开发一直是由政府“主导操作”，融资渠道多为银行贷款。而该计划则通过创新融资担保方式，成为湖南民间借贷资金以类资产证券化方式，“尝鲜”土地开发项目的先例。

　　融资创新 土地开发“借路”民间借贷

　　所谓土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使区域内土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

　　2012年11月，国土部、财政部、央行、银监会四部门联合发文，要求严控土地储备总规模和融资规模的政策。今年8月份，湖南省出台规定，对省本级和市县年度土地储备可融资规模审核、调整、确认，并核发年度融资规模控制卡。今年以来，随着银行相继收紧开发贷款，遭遇“缺血”状态的土地开发机构，渴望打通新的融资渠道。

　　据该项目投资建议书介绍， 2011年，湘潭市国土资源局国土资源储备中心(以下简称“湘潭市土储中心”)与湖南盛世弘景投资有限公司(融资方)签订《东南名苑储备土地前期开发投资协议》。根据协议，盛世弘景负责支付开发资金，征地拆迁等工作由湘潭市土储中心负责。这块面积126亩的土地征地拆迁后将在明年初挂牌出让。土地出让收益首先由融资方收回实际支付的储备土地开发资金。

　　该储备土地前期开发计划总投资9000余万元，截至2013年8月31日，该地块征地拆迁工作基本完成，融资方实际已完成投资7000余万元，尚余部分资金缺口用于支付拆迁款项。据悉，本次推出的“中小投资人专享计划”，正是用于填补融资方的拆迁款资金缺口。而律邦融安则将通过其民间借贷登记平台，为土地开发项目方提供融资居间服务。由此，湖南民间个人资金得以首次“试水”土地一级开发市场。

　　业内人士表示，房地产开发商用土地盖房子属于二级开发，围绕房地产融资的信托产品不胜枚举。但这种面向土地一级开发的个人投融资性产品，在湖南尚属首次出现。

　　年收益率16%  准信托模式控制贷款风险

　　目前，一年期银行存款利率为3.3%；同期银行理财产品年收益率5%左右；一年期信托产品收益率8%左右；而此次投资土地开发的中小投资人专享计划，年收益则高达12%-16%。虽然相比民间借贷市场20%以上的年平均利率，这一收益水平并不算高，但相应的风险却降低很多。

　　查阅该项目投资建议书，可以发现该项目的风控模式，不同于传统的“信用贷款”或“不动产抵押贷款”，倒是与早几年发行的“集合委托贷款”以及房产信托贷款有类似之处。比如，地方政府有关部门对贷款还本付息都有 “承诺”，实力雄厚的担保公司提供代偿担保等。而相比传统民间借贷机构为借贷双方“中介撮合”的模式，律邦融安的创新之处在于，其站在维护投资者权益的角度、结合融资项目的特征设计多重风险防控保障，更像是一家信托金融机构主动为民间资金“筛选”优质信贷项目。

　　据了解，在贷款风险控制方面，该计划可提供5级风险控制措施。

　　一、湖南省内知名融资性担保公司--湖南中御投资担保有限公司为投资人提供连带责任保证，如融资方未如期足额偿还全部借款本金及利息，担保公司将无条件代为偿付；

　　二、政府相关部门提供优先偿还承诺： 湘潭市土储中心出具书面承诺函，承诺储备土地出让收益将优先偿还担保公司所担保的全部借款本金及利息；

　　三、融资方60%股权质押担保：融资方公司法人代表提供其持有的融资方60%的股权质押，担保全部借款本金及利息；

　　四、融资方法定代表人提供连带责任保证：融资方法定代表人提供连带责任保证，担保全部借款本金及利息；

　　五、湖南融邦律师事务所提供无偿代理保障：如融资方未如期足额偿还全部借款本金及利息，律师事务所将立即通过协商、催告、诉讼、仲裁等多种方式迅速启动法律程序，帮助投资人快速收回全部借款本金及利息，且不收取任何律师服务费用。(邱 晓 发自长沙)

土地前期开发通过民间借贷进行投融资，在湖南尚属首次。

　　【财经观察】 土地融资“底线”：对赌土地升值与政府信用

　　9月17日，长沙市政府在发布59个民间投资领域放开项目的同时，还发布了《关于加快市场化改革促进民间投资发展的意见》，在拓宽民间投资领域的第一条内容就是：支持民间资本进入垄断性行业。

　　“鼓励和引导民间资本进入法律法规未明确禁止准入的所有行业和领域。” “民间资本来源于老百姓，民间资本的发展壮大实际上将促进老百姓投资方式的多元化。”湖南律邦融安投资有限公司总经理严继光表示，此次民间借贷资金首次进入土地前期 开发市场，将是民间融资拓宽投资领域的一次破冰。

　　“土地一级开发其实就是政府在土地拍卖之前做土地出售前的前期开发。这种开发一般都通过和政府合作，由开发商和政府成立一家项目公司，政府以土地入股、开发商以资金入股，在土地拍卖之后双方再按照股份进行分成。 ”业内人士分析，通常情况下，银行会向土地储备机构发放土地储备贷款，用于收购整治土地，支付征地补偿金等。其融资风险主要包括政府信用风险、政策性风险，贷款整体风险性较低。此外，万一该土地出现频频流拍，也可能影响到贷款本息的兑付。

　　“土地一级开发项目中的重点和难点在于征地拆迁，征地拆迁无法及时完成是影响土地一级开发项目进展的首要因素。截至目前，该地块征地拆迁工作已基本完成，为按计划挂牌出让扫清了最大障碍。”据项目融资方介绍，该东南名苑地块区位优越，总面积126.86亩，北侧为湘潭市公安局，南侧、东侧分别为成熟楼盘。离湘潭市轻轨总站2公里，距湘潭市政府1000米。

　　此外，湘潭当地房产价格稳中有升，成交活跃，为该地块尽快出让提供了良好的市场环境。基于对该地块周边楼盘均价测算，预计该土地出让成交价将在每亩220万元左右，土地出让收益可以期待。更重要的是，湘潭市土储中心出具了书面承诺函，承诺该土地挂牌出让后优先划付资金，用于偿还投资者的借款本息。换言之，在融资方已投资7000多万用于土地开发的背景下，哪怕该地块挂牌只卖出7000万，投资者仍能优先得到2000多万的本息。这意味着，该项目的风险“底线”在于政府土地储备中心的信用，以及土地升值空间。(邱 晓 发自长沙)