随着商业业态的不断升级，老三星的凋零，在近年的长沙显得尤为频繁。2013年第一起知名老三星的出让，落在今朝大酒店。

　　中国拍卖行业协会公告显示，今朝大酒店将100%股权整体拍卖招商，并挂出了2.6亿的价格。记者注意到，2010年底，今朝大酒店也曾面临相同的境遇，当年的持有者以1.41亿元的价格挂牌出让。也就是说，短短两年多时间，今朝大酒店的“身价”上扬或近一倍。

　　资深酒店人士李俊峰分析认为，作为重资产的酒店业态，其实际经营收益通常十分微薄，但随着周边地价的“水涨船高”，商业物业升值所带来的收益才是重点。从某种意义上说，设施陈旧但占据黄金码头的老三星身份微妙，就是一块“不赚钱的宝贝”。

　　本报记者吕琳瑗长沙报道

　　事实证明，曾经辉煌一时的老三星，始终逃不过衰落的命运。2013年第一起知名老三星的出让，花落今朝大酒店。

　　大约一周前，今朝大酒店所有方——恩孚今朝实业有限责任公司授权委托湖南赛德拍卖有限公司，在中国拍卖行业协会挂出了一则拍卖招商公告：对恩孚今朝100%的股权以拍卖方式进行公开转让。

　　今朝大酒店2.6亿挂牌转让

　　“客户给出的挂牌价格是2.6亿，标的物包括今朝大酒店约2.7万平方米的建筑面积、13.6亩的地产产权、以及酒店各种配套设施。”赛德拍卖总经理刘绘介绍。“虽然招商才刚刚开始，但咨询的企业非常多，不过目前并未有公司缴纳保证金或达成初步意向协议。”

　　像每一个知名老三星一样，今朝大酒店也拥有辉煌而艰辛的历史，在过去近20年中，这已经是第三次面临转让。

　　为了配合招生工作的进行，由湖南教育考试院出资的今朝大酒店修建于1994年，紧邻省委大院和烈士公园东大门，涵括200余间客房和其它配套，在当年显得尤为耀眼。“当年在这个地段，这是数一数二的酒店，从1994年一直持续到2000年，生意都十分火爆。”曾在此工作的黎女士回忆道，“2000年后随着网上阅卷、招生的普及，招生工作不再需要人员密集聚集，今朝大酒店的盈利能力也开始丧失。”

　　作为重资产酒店业态，银行贷款普遍存在。随着经营收益的下滑，未能按时还款，让今朝大酒店面临第一次股权的变革。

　　“大约在2006年左右，中国长城资产管理公司以债权人的身份与湖南教育考试院沟通，决定将其债权转变为股权。”刘绘介绍道，“4年后，债权人可能不满酒店微薄的投资收益，今朝酒店被一家民营企

　　业接手更名为‘恩孚今朝实业有限责任公司’，并经营至今。”

　　商业物业升值背后的开发潜力

　　从2010年底至今，仅过去了两年多的时间，而今朝大酒店的拍卖再次被挂出，不能回避的是，在实际经营账面上，“今朝”的业绩并不好看。

　　“设施都旧了，生意不怎么好，一年不如一年。”15日下午的今朝大酒店显得有些冷清，在此工作7年的黄师傅显得有些无奈。

　　据刘绘透露，如果将酒店全部外包，持有者每年所获收益大约1600万-1700万元，而自己经营，每年的营业额在2000多万元。“算上酒店每年几百万的折旧费，这项投资的年回报率在7%左右，对一个民营企业而言，这样的回报可能远远不够。”

　　不过事实上，“今朝”并非“鸡肋”

　　记者注意到，2010年底，今朝酒店以1.41亿元的价格挂牌出让，最终以1.6亿元成交。此次挂牌的价格达2.6亿，意味着短短两年多时间，今朝大酒店的“身价”上扬至少达一亿。“其实，单纯从建筑面积来看，2.7万多平方米的面积，每平方米的价格大约一万，作为中心城区，这价格并不贵。从地产面积来说，目前长沙黄金地段的低价在1600万-1700万每亩，这一区域的地价大约在1200万-1400万每亩，13.6亩地的价值已经超过了两个亿。”刘绘给记者算了一笔账，“如果受让后继续做酒店经营可能还需一笔大的投入，但做其它商业项目开发，则有更具想象力的前景。”

　　业内认为，就目前长沙的发展势头而言，房价将会有大幅度上扬，把酒店业态当做赚取地产升值收益的载体，也是当下不错的选择。李俊峰则看到，“这同样意味着，越来越多的酒店业态也将走向拍卖，这将作为一种商业物业升值后变现的方式”。

　　[数论老三星]

　　近三年来，长沙的商业物业升值，让地处黄金码头的老三星变成了一块“宝贝”。占地14亩、建筑面积约3万平方米的南方明珠大酒店，2012年以3.3亿元成交。

　　占地约5亩，建筑面积3.3万平方米的湘泉大酒店，2011年以3.2亿元成交。

　　今朝大酒店所有的13.6亩地产产权中，主楼建筑物所占地面面积大约在50%左右，而其露天停车场、凉亭绿化、配套锅炉房、员工宿舍等占去了另外半壁江山。

　　资深酒店人士李俊峰：

　　作为重资产的酒店业态，其实际经营收益通常十分微薄，但随着周边地价的“水涨船高”，商业物业升值所带来的收益才是重点。老三星酒店的优势正是在此，同时值得注意的是，老三星酒店在修建时多配以后院，在规划时并不“紧凑”，这为深度的商业改造提供了可能。