【对话专家】
王义高：湖南省房地产业协会、湖南省房地产开发协会首席经济学家，教授、研究生导师、山河智能装备集团股份有限公司独立董事。
1、在国家国五条调控的关键时期，全国楼市普遍低迷，长沙却再创地价新高。这是否意味着房地产行业的未来仍被看好？还继续处在黄金十年时期？还是和其他城市相比，长沙本身有其市场的独特性？
王义高：简单来说，新国五条调控及其细则完全落空，除北京开始征收20%的个税外，其他任何城市皆没有落实，不仅如此，中央对调控形势出现罕见沉默，既不对地方政府“一句话”的调控细则纠偏，也没有短期内继续出台更严厉调控的意愿，因此，地方政府一下子看到了希望，加紧与资本大鳄和央企成交稀缺地块，具有一些开发前景的地块和区域在短期内密集成交，掀起了长沙又一轮“地王”，令人叹息！房价将继续持续上升，我们预计长沙很快会进入“万元时代”，而不是长沙市制定的10.5%涨幅目标。
住宅的黄金十年不再现，但商业地产或许会迎来第二个黄金十年，商业地产发展潜力巨大，完全可以形成比住宅地产更大规模的投资、更强的资本聚集。但北上广深遭遇更严格的调控限制后，开发商转入长沙这样的二线城市是必然的，从目前来看，长沙排名前十位的开发商全部为非本地开发商，清一色为央企、外资和外来开发商，这是长沙的一个特征，本地开发商无法与政府形成良好合作局面，没有实力签下政府期望的地王，更没有魄力拿下“面粉贵过面包”的地块，这种趋势正加速向其他州市蔓延，湖南进入了房地产资本集聚时代，大盘竞争时代。我们估计今年投资规模在2000亿元左右，投资增长幅度超过去年的17.8%。
2、其实在2012年12月，金融生态区一地块就以9.3783亿元(5421元/m2楼面价)成为去年长沙单价地王。如今不到半年，该片区的土地成交价格已经上涨了10.49%。长沙金融生态区的概念，您怎么看？能成为地价飞涨的理由吗？
王义高：长沙老火车北站那一片是不是生态金融区我不知道，有待商榷，但开福区为了引进银行、保险公司和其他金融企业在开福区落户，招商引资实施奖励。开发商敢于拿高价地，一是看重长沙CBD稀缺土地资源，二是，城区土地价格上涨很快。事实上长沙梅溪湖、滨江区、洋湖片区和浏阳河风光带土地价格都在大幅上涨，开发商不惧怕楼市泡沫，不惧怕中央调控政策。
为何会出现这样的、在常人看来几近疯狂大的举动呢？主要是看到未来城市化率要达到60%，仍有1.8亿人要进城，从长远来看，我国住房依然短缺，假如现在完全停止建房，1.8亿人进城，我国人均住房面积将降至7平方米，大致相当于文革时期的水平，显然这不符合李克强经济学原则——既不要使现在的财富减少，国民福利受到损害，又要继续增加中产阶级的群体规模，改善穷人和中低收入者的福利、资产性收入，房地产开发不可能完全停下来，二是，我国服务业要大发展，商业地产开发是关键。
当然我们说房地产不是没有风险，宏观调控政策造成了较大面积的空置率，需要通过流动性来解决控制性问题，尽管我们说从长期看，住房供给不能减弱，但解决短期内流动性却是防范当前楼市风险的有效手段。
要保持房地产健康稳定发展，包括住房资本化、土地财政没有根本纠正和扭转，不动产登记在内的制度建设必不可少。
3、此次经过42轮竞拍，最后的赢家，不是奥克斯、绿地、保利这些知名外来大企业，而是湖南富兴集团下属的长沙市金地房地产开发有限公司。近几年来长沙本土企业高价夺得地王的情况有吗？本土企业是否有“拿地王”的实力？
王义高：本土开发商需要后面的资本支持才有可能拿下“地王”，拿下地王是否能够成功开发，实现销售仍然有待观察，不排除股权融资、基金和引进资本大鳄。奥克斯、万达、绿地和保利目前在长沙的楼盘仍处于销售关键时期，同时他们的胃口更大，不会看上这块芙蓉路上“小地王”。目前长沙交通拥堵和空气污染日益严重，外来开发商惧怕陷入开发泥潭，因此，本土开发商或许抓住这个机会下手。一般来说，本土开发商比较保守，年销售过10亿元的开发商很少，不会过多参与“地王”竞标，金地公司拿下地王，并不意味着他们可以开发出好楼盘，卖出理想价格，简单比较没有什么意义。
4、有业内人士称，这家本地开发商，并不知名，背后绝对有大鳄，应该是家上海公司或者国际资本。“一家去年还在发5亿短债券的公司，今年忽然有30几个亿来买地，你信吗？”您是否有更多的解读？
王义高：现在房地产开发商很多情况下都是“组合资本”，股权融资、项目融资、资本市场、银行贷款、民间融资，以及国际市场融资比比皆是，我们无需挂念有谁在背后支撑他，关键是看宏观调控是否能够保持房价稳中有升局面，假如价格下跌，甚至崩盘，资本玩家作鸟兽散，留下烂尾楼的可能不是没有。有土地就能融到资，就会有潜在买住，因此，我们只有走一步看一步，静待观察。
5、一方面多家企业参与竞拍，在短短一周内先后爆出两宗地价均创新高，另一方面长沙楼市需求并不是很景气，库存非常大。怎么看待高库存量下长沙层出不穷的地王？
王义高：我们无需担忧所谓库存量，空置率，开发商关心的是“预期”，不是现在由多少空置率，甚至政府都不关心库存量，原因很简单，地王价格越高，政府收入越高，在土地价格基本不变的情况下，房价越高，开发商赢利越多，客观上政府税收增加，一旦实现销售，住房落入消费者和投资者手中，政府和开发商任务完成，没有多少油水可以捞取，因此，不会关心空置率。政府和开发商“一虾二吃”模式只会关心未来楼市走势，地王频现不足为奇。对于宏观调控每个人的理解和应对都不一样，在老百姓看来不可思议的地王，但开发商和政府却认为这是机遇，地王的相继出现正说明在高风险下，楼市博弈的机会增加。
6、长沙近几年的地王，比如北辰三角洲、保利国际广场等，现在房价无不达到万元以上。如果地王频出，长沙是否要全面进入万元房价时代？曾经的全国价格洼地将不复存在？
王义高：住房每平方进入万元时代指日可待，事实上商品楼盘、别墅区、梅溪湖和洋湖片区已经突破万元。土地越拍越高，直接推高房价。2012年我国房地产开发规模高达6万元，政府拿走大约3.6万亿，开发了9亿平方米的面积。但必须指出高房价不完全是高地价的原因，还有供需关系、资本多寡、市场流通和心理预期，其中心理预期是个很关键因素。我之所以强调心理预期，我们假设没有房地产开发，我国发行的巨量货币必然推高CPI，引发恶性通货膨胀，甚至几百元一斤的猪肉都有可能，蒜你狠，姜一军比比皆是。之所以没有出现高物价局面，在于房地产吸收了大量资金、储蓄资金，从宏观经济角度来说，高房价有合理成分。
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