Text|陈鸿莉 Photo|林茂

　　5月3日，长沙新地王横空出世，成了这一天最热的新闻。位于开福区芙蓉路上的老火车北站片区[2013]网挂011号地块，以35.79亿元的价格成交，每亩价格达3616万元，溢价超过44%，折合楼面地价高达5989.91元/平米。这是2013年至今为止长沙中心城区出让面积最大、成交金额最高的一宗土地。   

　　仅时隔6天后，5月9日，长沙洋湖垸地价又被刷新。7家房企86轮竞拍，岳麓区洋湖垸片区的[2013]网挂012号地块，被首次进驻长沙的四川蓝光和骏实业公司以44953万拿下，土地单价达977.23万元/亩，溢价率高达86.21%，楼面价达到4841元/平米，为该片区推地以来单价最贵的“地王”。

　　数据统计显示，今年以来长沙共成功出让30宗地块，比去年同比增加了57.9%。而进入5月，除已经产生了今年以来土地成交最高拍卖总价，5月预计将有13宗土地成交。

　　很多人也许并不知道新诞生的“长沙地王”，但一说是老火车北站那块地，就都会感慨一声：“那是一块好地。”

　　百年历史的老火车北站承载着长沙人浓浓的记忆。它坐落在芙蓉中路黄金主轴线上，西边是湘雅医院，东边是烈士公园，南边是东风体育场，升值潜力被普遍看好。随着北站的搬迁完成，“金融生态区”的规划开始推进，老火车北站将成为长沙“华尔街”的说法也见诸报端。

　　按照市政府规划，长沙金融生态区位于芙蓉中路以东、三一大道以南、东风路以西、体育馆路以北，总面积1828亩，规划总建筑面积约300万平方米。划分为南部的金融总部区、北部与中部的综合商业区和东部的精英生活区三大部分。

　　而在这片还在规划中的金融生态区，已成为长沙地王频繁诞生的神奇之地。从去年5421元∕㎡的单价地王到今年5989.91元/㎡的新地王，时隔不到半年，两匹本土“黑马”闯入该片区，一家是湖南盛世金融城置业有限公司，另一家就是长沙金地房地产公司。

　　【金地拿“金地”】“新地王”横空出世：35.79亿刷新2012年地王纪录

　　2011年老火车北站片区规划打造成长沙金融生态区，这一规划加上该区域原本地理位置优越，商业氛围浓，生活配套成熟，土地便更加炙手可热，地价也直线上升。2012年12月7日，金融生态区063地块以9.3783亿元成交，以5421元/平米的楼面价一跃成为去年长沙单价地王。而摘得这一地王称号的，是一匹不折不扣的“黑马”——湖南盛世金融城置业有限公司。

　　5月3日上午，长沙市中心城区最大一宗土地，[2013]网挂011号地块，经过42轮激烈竞拍，以总价35.79亿元被湖南富兴集团旗下的金地房地产公司竞得，在众多知名品牌开发商的角逐中，又一匹“黑马”大获成功。最后的溢价率44.36%，每亩价格达3616万元，成交总价、单价均刷新了今年长沙成交拍卖的纪录，并全面超过了2012年的长沙地王价格。但依然没能打破九龙仓摘下长沙东牌楼地块时的单价及楼面价格纪录。

　　拍卖过程十分激烈，微博上如同上演了一场真实生动的拍卖会：“21轮，突破30亿！”“29轮，32亿，赶上滨江B7了！”“第31轮了，32.5亿元，2013长沙年度地王！”“出价突破到35亿！还在继续……”“35.79亿元！长沙金地房地产公司拿下！”

　　网友们的实时点评也非常精彩：“2013年的新地王，金地是半路杀出的程咬金”“金地拿“金地”？！”“据业界朋友透露，本次竞得该地块为湖南富兴集团旗下子公司，并非上市公司金地。特此澄清。”“商业地产啊！估计规划一定又是有五星级酒店。长沙五年内五星级酒店数量可以超过世界旅游胜地了。”“管他拍给谁，反正受益的是我们这些住北边的，坐等房价飚升。”……

　　长沙国土资源局网站上的挂牌信息显示，该地块位于开福区芙蓉中路，老火车北站以北区域，面积66400.13平方米，规划用途为商住一体，容积率小于或等于9.0，号称要建成长沙最大的城市综合体。据了解，这一地块将建设成精英服务商业区，其中30%为住宅，70%为商业，将作为规划中的长沙市金融生态区的一部分。

　　而早在去年11月，老火车北站网挂63、64号地块时，中原地产湖南分公司总经理胡治钢曾计算出，“如果同一开发商以起始价7.2183亿元和7.0660亿元成交，折算成楼面地价为3752.81元/㎡。这个楼面地价对开发商来说还有相当的利润空间可操作，因此最后两宗地块很可能以一定的溢价成交，溢价率可能为10%-20%。”

　　而2013年该片区新地王的起始价是24.7958亿元，成交价35.7958亿元，最终溢价率达到了44.36%。

　　买家身份竞猜：奥克斯、绿地、嘉里……都错了

　　最后拍得地块的赢家是谁？为什么选择这块地王？背后是否有外来资本？

　　其实这块地在拍卖前的传闻就很多。早在4月底奥克斯广场开发商曾透露，5月3日他们将参与长沙开福区一项目的投标，“如果中标，我们将斥资70到80亿资金打造一个以办公为主的城市综合体。”

　　5月2日，资深业内人士@商业周刊评论在微博中发了预告贴：“长沙中心城区最大一宗土地明天出结果。位于老火车北站大门以北区域，总建面达72.8万平米，起拍价近25亿元，号称要建最大城市综合体。有人说，这块地已经内定给了奥克斯，也有人说，可能是给绿地，还有一种说法，是嘉里集团参与了竞拍……到底是谁？明天揭晓”。这条微博被转发了241次。

　　但最后的结果让不少业内人没想到，因为“半路杀出程咬金”。事后湖南新浪副总经理@刘佰忠微博调侃说：“绿地怕是规划好了，人招齐了，钱备好了，名拟好了，准备开工了，只要过场了，然后，挂起了。可怜的绿地，想这块地想了三年了。”

　　长沙金地房地产有限公司35.79亿元摘得2013年长沙地王后，它的身份也立刻被揭秘：法人代表许利民，属湖南富兴集团子公司，曾在长沙开发了金地大厦、富兴嘉城、山鹰潭度假村等项目，但没有开发过城市综合体。2002年在兴汉门的开福区政府机关旧址，开发富兴金地大厦项目，可见人脉不错。另外，富兴集团还涉足停车场等业务。

　　长沙天音企业策划有限公司董事长撒韬认为，现在货币流动性泛滥，但实体经济在下滑，对于大型国企央企，资金成本越来越低，而资金出口严重匮乏。拿地相对来说反而是风险最小的做法。“简单来说，银行印钱印多了，又不愿贷给民营中小企业，都进大公司了，大公司现在做什么生意都不好做，所以还不如房地产。”

　　对于本土企业36亿拿下地王的事实，撒韬认为背后绝对有大鳄，应该是家上海公司或者国际资本。他查阅了富兴集团2012年度第一期短期融资券发行公告，更加肯定了自己的猜测：“一家去年还在发5亿短债券的公司，今年忽然有30几个亿来买地，你信吗？ ”

　　地王的未来：将建400米超高建筑的国际商业区

　　与其热衷于价格的争论，地王未来的规划和定位，受到更多人的关注。回顾长沙历年来的地王，北辰三角洲、保利国际广场、九龙仓，都成为了长沙地标式的建筑，正在如火如荼地建设和销售中。

　　5月12日，《新风行财经》记者致电金地房地产开发有限公司负责人黄迎宾，他表示，这里将建设成为精英服务商业区，其中包括30%的住宅，70%的商业，至于具体的建设规划暂未透露，但计划是，在明年1月1日之前这片地的土方会全部挖完。

　　对于传说中的外来资本，比如有媒体称，此次金地房地产开发有限公司是与上海某公司联合拿地。黄迎宾没有承认。他强调说这块地将由金地房地产公司独自开发，其他方面也不愿多谈。

　　据了解，此次成交的这个地块，作为长沙金融生态区的一个重要组成部分，位于芙蓉路以东、规划精英路以西、规划潘家坪路以南、规划德雅路以北，将建设一个国际商业区，建筑限高400米，规划建设7栋高层建筑，其中含一栋400米超高层地标建筑，将与2012年出让的德雅路以南的金融总部区将建的400米高楼形成呼应。

　　而2012年12月，该金融生态区金融总部区用地两宗地中的地王，由湖南盛世金融城置业有限公司开发，拟建高端写字楼；另一宗地块则被的绿地地产与五矿地产共同摘得，定位为顶级城市综合体。

　　而规划中的整个长沙金融生态区，将建设金融总部大楼、5A甲级写字楼、高星级酒店、国际商业休闲广场、购物街区和高尚住宅等高端产业，打造集办公、会议、购物、文娱、餐饮、居住等功能于一体的复合型国际化城市样板区。开福区金融业发展规划为长沙金融生态区敲定的进程表是：到2015年，一期685亩土地完成招、拍、挂，二期土地完成拆迁，建成楼宇建筑面积达到150万平方米。

　　目前新地王周边最近的高层建筑是，和它隔着芙蓉中路面对面的“华尔街中心”，总高158米。以及南面相隔不远的泊富国际广场，以228米“打造湖南第一商务高度”。可以想象，未来的地王将以400米的高度俯视群雄。

　　记者通过走访了解到，在该地段附近的几个开发项目，销售价格基本已经过万。按照业内人士预测，这块新地王几年后的销售价格，绝不会低于1.5万元每平米。