国五条细则全面落地央地联动调控楼市再升级 _新浪湖南新闻

国五条细则全面落地央地联动调控楼市再升级

A^-A⁺2013年4月1日08:15星辰在线-长沙晚报评论

　　3月最后两天，北京、上海、重庆等直辖市和其他一线城市按规定出台楼市调控地方版细则，加上此前广东公布的调控细则，以及国务院规划出台不动产统一登记制度，从中央到地方，从限购、限贷到税收、信息联网，新一轮调控政策升级为“史上最严”，有望在二季度让楼市停下上涨的脚步。

　　系列组合拳“出拳”迅猛

　　调控政策升级为“史上最严”。按照国务院规定，各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外)一季度都要公布调控细则和价格调控目标。在广东率先公布细则后，3月30日与31日，北京、上海、重庆、济南、大连、合肥等城市都按时发布了楼市调控地方版细则。一系列“央地联动”的政策组合拳“出拳”迅猛，将从限购、限贷、税收和住房信息联网等方面全面升级调控。

　　首先是各地明确调控目标。针对北京细则中提到的“全市新建商品住房价格与2012年相比，要总体上保持稳定”，中原地产市场研究部总监张大伟认为，全国对于房价的控制目标，提得更多的是稳中有降，调控肯定会有效果。

　　其次，限购、限贷进一步严格加强，再次显示出政府调控决心，其中上海、重庆等地更是全面暂停第三套房房贷。伟业我爱我家集团市场研究院经理程浩业表示，对单身人士限购的进一步从严，不仅可以挤压出一定的住房需求，还有助于进一步遏制为购房而假离婚的情况大量出现，以抑制部分人群的投机行为。

　　另外，相关税收政策和信息联网手段，将全方位从预期上“催降”房价。从政策上看，各地不仅明确规定将严格按个人转让住房所得的20%征收个人所得税，同时国务院明确要求在2014年6月底前出台并实施不动产统一登记制度。

　　权威解读

　　伟业我爱我家集团市场研究院经理程浩业：限购政策短期内不会取消，再加上税收以及住房信息系统联网等政策，会让二手房交易在短期内出现冰冻期，为市场降温。

　　政策“组合拳”更加全面

　　除去上述政策，地方版细则中还包括保证供应、价格引导和打击中介违法乱象等手段。

　　首先，地方版细则大多提出保证普通商品住房用地及中小户型商品住房供应，完善住房保障体系建设。在稳定普通商品住房用地供应方面，上海明确提出将增加普通商品住房用地供应，北京则特别提出，要增加“自住型、改善型住房”的土地供应。在加快普通商品住房供应方面，两市均表示将在开发贷款方面，优先支持中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目。

　　除此以外，在政策细节上，各地均要求加强对商品房销售价格引导，继续严格执行明码标价、一房一价规定。上海更是要求，对擅自超过备案价格销售，违反明码标价，“一房一价”规定的，采取暂停网上签约等措施，并依法严厉查处。同时，多地进一步重申将严厉打击开发企业的违法违规行为，加强房地产经纪活动监管。

　　权威解读

　　广发证券房地产分析师沈爱卿：以上政策“组合拳”只要执行得力，就一定能够稳定房价预期，实现调控目标。

　　房企与银行或间接“配合”调控

　　业内专家表示，房地产开发商存货的大规模上升，并不是传统意义上单纯去囤积商品房，其意义还包含房企新获取项目及在建开发产品的增加。浙商证券研究所所长邓宏光认为，房企在全国范围内加大开工建设，将对新房市场的供需平衡起到积极作用。与此同时，地方版细则明确要求进一步提高二套房贷首付款比例。对此，张大伟分析，这依然是加大利用信贷杠杆控制投资投机行为。提高二套房首付比例的态度很明显，这将给楼市降温。

　　在这种情况下，四大行在3月下旬发布的年报中都纷纷表示，将“积极配合落实房地产调控政策”。而就在此前一段时间，不少股份制商业银行曾经加大对个人房贷的审核力度，并在一定程度上增加了贷款成本。

　　权威解读

　　北京银行一位一线人士：不管是二套房还是首套房，现在的贷款成本都有所上升，银行更加谨慎，房贷总量或将有所下降。

　　相关链接

　　“国五条”地方细则一览(部分)

　　广州

　　明确2013年新建商品住房价格涨幅要低于年度城市居民人均可支配收入实际增幅，加紧住房限购审核，要求非户籍居民家庭购房需连续缴交1年以上正常纳税证明或社保证明。

　　北京

　　明确规定京籍成年单身人士在北京未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。

　　上海

　　要求进一步严格执行国家和上海的住房限购措施和相关操作口径，并明文禁止向第三套及以上住房发放购房贷款。

　　天津

　　对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息，能核实房屋原值的，依法严格按照转让住房所得的20%计征。对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

　　深圳

　　房价控制目标为2013年全市新建商品住房价格涨幅低于本市人均可支配收入的实际增长速度。

　　合肥

　　确保2013年全市年度新建商品住房价格增幅不高于本市城镇居民人均可支配收入的实际增幅，即名义增幅减去CPI。凡已备案的商品住房价格在3个月内不得向上调整。

　　网友微评

　　三个文人：在“国五条”出台一个月，达到助涨房价再上一个新台阶的阶段性效果后，地方细则出台，把房价暂时固化在这一新高度上。(新浪微博)

　　古老的青春：“国五条”细则除北京稍具体外，其他各地细则均敷衍了事，不但抑制不了二手房价格，增加了买房者负担，还间接推动一手房价格上涨、房租价格上涨。(腾讯微博)

　　爱吃醋的鱼儿：有朋友跟我说，“国五条”出台后，她租的房子不能再租，因为房东准备把房子买了。一时间，我也担忧所租住的房子租期问题。大多数80后还处于发展期，受得了多大折腾？真得80后将爱情奉为奢侈品才罢休吗？(新浪微博)

　　蒙山望海：“国五条”一出台，大家都去把婚离了，最后发现单身也限购！炒房族悲摧了！

　　一手房价格上涨、房租价格上涨。(腾讯微博)

　　专家声音

　　地方版楼市调控细则看点何在？

　　买房者持币观望心态将会增强总体呈现从严基调

　　综观已经出台的地方版调控政策，受访专家和业内人士认为，总体上呈现出从严态势。

　　表现一，一些城市限购范围扩大。如“广东版”调控政策出台后，原本只是主城区限购的珠海、佛山如今要求覆盖全部行政区域。北京对本市户籍单身人士购房作出规定，未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。

　　表现二，房价控制目标收紧。一些城市明确统计新建商品住宅价格，扣除保障房因素；一些城市提出房价涨幅不高于或低于城镇居民人均可支配收入的实际增幅。如重庆要求“主城区新建商品住房价格增幅低于城镇居民人均可支配收入实际增幅。”中原地产市场研究部总监张大伟表示：“这意味着要扣除CPI，也就是物价上涨因素，因此更严格。”

　　表现三，一些城市个人住房信息系统联网步伐加快。中国房地产业协会副会长朱中一说：“广东对住房信息系统联网提出时间表，要求今年年底前所有地级以上城市完成个人住房信息系统联网。这是值得肯定的举措。”

　　政策尚有完善空间，重在落实

　　从地方版楼市调控细则来看，现阶段，重点支持首套、自住、中小户型置业需求已经成为共识，但对于如何促进改善性需求合理释放尚无明确措施。

　　住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹说：“我关注的是政策的落实情况，如北京、重庆和合肥出台的政策中明确提出，2013年底前把符合条件的外来务工人员纳入公租房保障范围。如果这项举措能够确保落实，就是得民心顺民意。”

　　未来一段时间房市温度或下降

　　地方版楼市调控政策密集出台，将对市场产生怎样的影响？

　　张大伟认为，改善需求受到影响最大。他说：“各地的政策都明显影响了第二套房，也就是改善性需求，信贷等政策也明显收紧。预计对市场的影响也将首先体现在中端市场。”

　　国务院发展研究中心副研究员刘卫民说：“在地方细则出台和实际效果发挥之前，买房者持币观望的心态将会增强，导致在未来一段时间市场温度可能有所下降。”

　　连线长沙

　　长沙近几月新建商品住宅价格指数

　　2012年10月环比指数为100.2，同比指数为99.2。

　　2012年11月环比指数为100.6，同比指数为100.1。