标准之惑

　　8月21日，新化县规划局对于县长信箱中转来的“县政府部门伪造公文，违规许可”的投诉作了回应。

　　县规划局承认对辉映江岸小区的规划有多次调整，但否认有两份“新发改99号文”。

　　10月14日下午，多位接受采访的县规划局人士表示，发改委的立项文件很重要，因为这是一个“大项目”，必须要作为依据。他们的档案里只有那份总建筑面积为204180平方米的批文。因此，不存在开发商有“增加建筑面积”的情况。

　 　辉映江岸小区共规划9栋33层点式住宅。小区规划净用地面积38091平方米，建筑密度19.6%，容积率5.04，绿地率35.6%。新化县规划局总 工刘卫安介绍，辉映江岸的这三项指标，在新化楼盘中都是非常好的。在新化，很多小区的容积率达到了7以上，建筑密度也超过了20%。当年这个小区是新化最 好的楼盘，现在还是新化小区环境最好的楼盘。

　　而这些却得不到业主们的认同。

　　周女士等人称，他们查询建设部 2002年颁发的《城市居住区规划设计规范》发现，像他们小区这样的“组团级”住宅用地最高不能超过总用地面积的80%，住宅面积净密度不得高于3.5。 据此计算，小区的住宅面积最多只能为107248平方米。而目前小区的一二期工程已经建成6栋，总面积112759平方米，已经超标。今后不得再进行住宅 开发，而只能进行车库等非住宅面积的建设。

　　新化县规划局副局长周良、总工刘卫安等明确表示，住宅面积净密度非强制性规定，他们业内公认的是建筑密度、容积率、绿地率等指标。

　　业主们提出，根据娄底市整体规划文件，新化县的居住区容积率应为1.5～4.0。对此，县规划局的周清华解释说，该要求是指整体的容积率，就一个小区来说，其规划容积率完全可以定为5～7，只要该规划区域整体能达到平衡即可。

　　长沙市规划设计院副院长谭春华说，容积率、绿化率、建筑密度这些规划指标，确实可以根据各种情况进行调整，这属于规划局的自由裁量范围。而可以在技术指标上对开发商进行最强有力制约的，是与国土局签订的国有土地出让合同的具体约定。任何调整都不能超过合同约定。

　　记者在新化县国土局查到了辉映江岸南地块的土地出让合同，令人吃惊的是，该合同“建筑容积率”一栏上赫然写着，“大于等于4.48”。

　　新化县规划局综合技术股股长周清华说：“这应该是个笔误，当地还曾发生过同类的事情。一般建筑容积率都要写小于等于多少。如果开发商要钻空子，确实对政府很不利。”

　　她进一步解释，当时土地出让合同上的容积率等多没有经过规划局事先审定，因此在规划过程阶段只有参考意义。而现在对土地出让已经有严格要求，规划部门会在之前审定容积率等各类指标，一经确定后很难变动，否则就会导致国有资产流失。

　 　但这一说法遭到了业主们的质疑。他们举例说，规划部门说的严肃性其实经不起考验—在该小区北面一块5336平方米的土地同样被重庆仁师公司拿到，规划的 容积率为8.35，并通过了县大规委的审查。而去年9月～10月公示时，容积率调整到了7.7。实际上，国土局对该地块的出让公告明确规定，容积率应小于 等于5.5。

　　“这种自相矛盾的事情看得太多了，他们的指标变幻莫测，比农贸市场上的菜价变得还快。”一位业主说。

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