戴德梁行长沙分公司副总经理文学分析2014年长沙楼市上半年相关数据

　　“2014年上半年，长沙住宅新增供应量同比下跌8%，成交量下跌40%；地价则同比下降了16%。”10日下午，DTZ戴德梁行出品的2014年1—6月长沙楼市相关数据新鲜出炉。

　　戴德梁行长沙分公司副总经理文学指出，根据调查数据可知，长沙上半年住宅价格增长乏力，且土地出现较多底价成交案例。不过，相比住宅和土地市场的双降温，长沙高端商业地产却迎来了新的生机和活力。

　　上半年长沙楼市疲软 下半年降价空间有限

　　伴随今年持续收紧的信贷政策，长沙住宅市场也进入短期的调整阶段。根据DTZ戴德梁行统计显示，2014年上半年，长沙主城区商品住宅新增供应总计约375万平方米，同比下降8%，成交数则达到28913套，同比下降40%。

　　文学认为，受成交量下滑的影响，开发商加大了促销走量的力度，离中心城区较远的低价房源成交也使得今年上半年房价出现小幅回调，同比下跌0.7%，达到每平方米6908元。

　　那么，下半年长沙房价下行空间还有多大？

　　“我们对比今年年初全国主要城市商品住宅价格后，发现长沙以每平方米6816元的水平处于房价低洼区。”文学说，鉴于较低的房价基数，未来房价下行空间也非常有限，而目前的行情，房价短期内有所波动乃是属于正常的市场反应。

　　与文学观点相同，长沙复地房地产开发有限公司营销总监欧松也认为，下半年，在政府出台“救市”举措前，开发商出于今年整体业绩的考量，对房价还将有一个微调期，但绝不会出现大幅“跳水”。

　　“传统的拿了地就修房子卖房子的时代已经结束了。”湖南省工商联不动产业商会会长喻春光同时认为，上半年长沙市场同全国房地产市场一样，出现了一个短期的量价齐降的周期性变化。地价的不断上涨导致长沙楼市降价空间缩减，因而期待下半年长沙房价大跌是不现实的。

　　长沙高端商业地产迎新生机 优质商铺空置率降至4.8%

　　相比住宅和土地市场的双降温，长沙高端商业地产却迎来了新的生机和活力。

　　随着长沙首条地铁的开通，不少商业项目亦觑准机会开拓地铁商机和转型升级的机会，沿线商铺提质拓建加速进行，部分地铁口商铺也迎来了重装变脸。戴德梁行报告显示，提高潮流服饰类、餐饮类和儿童类业态比例成为优质商场调整的主旋律；商场通过举办丰富的活动为消费者提供吃喝玩乐购一站式服务的趋势越发明显。

　　“例如友阿集团计划投资40亿元扩建友谊商店，实现商场与地铁的无缝对接；同时投资建设商业体量逾50000平方米的五一广场地下购物中心”文学举例说，此外，五一广场站引入主打时尚休闲的7up美学购物中心，芙蓉广场站的“晶和A-mall”亦重装出发，以90后服饰和餐饮消费为主。

　　关注到长沙地铁口商业租金方面，文学用“表现不凡”进行了概括。戴德梁行数据显示，五一广场较好的地铁口商铺租金可达每月每平方米2,000元。受益于地铁带动，五一商圈优质商铺的租金上涨较明显。总体来看，全市优质商铺的首层租金达到每月每平方米362元，优质商铺空置率下降至4.8%。展望下半年，文学指出，新物业的入市将为长沙市优质商场新增10万平方米的供应。如泊富HiPark将会开业迎客，该项目入市既是对五一商圈的有效补充，同时也会分流部分客户，对市场将造成一定的竞争压力。

　　长沙优质写字楼空置率达37.6% 仍处高位水平

　　今年上半年北辰时代广场6.8万平方米甲级写字楼交付，令全市甲级写字楼总量达到35.3万平方米。得益于中信银行购买了较大的办公面积，北辰时代广场在入市之初便拥有近50%的吸纳量。另一方面，万达总部国际商务氛围逐渐浓厚，呈现较好的市场吸纳，今年上半年全市甲级写字楼吸纳量近6.7万平方米。

　　戴德梁行报告分析显示，租赁需求依然集中在金融类、专业服务类和房地产类，吸纳的主要动力是企业为寻求性价比更高的办公环境或扩租需要而从旧楼搬迁至新楼。

　　“受新物业带动，长沙市优质写字楼平均租金的达到每月每平方米109元。”文学说，因存量物业在短时间内消化体量有限，导致长沙市优质写字楼空置率依然处于37.6%的高位水平。不过，目前甲级写字楼投资回报率尚处在6%左右的合理空间。

　　展望下半年，因泊富国际广场即将入市，就租金来看，新项目目前的租金报价比全市甲级写字楼平均租金高出24%，该项目的入市必然带动全市租金水平的提高。但在全市空置率依然居高不下的形势下，部分物业为吸引和留住租客会调整租金，或将导致租金放缓上涨。　(记者 岳瑾 孟畅)