供需矛盾样本

　　尽管资金紧缺是中小开发商跑路主因，但同样的信贷紧缩和调控加码，缘何达摩克利斯之剑偏偏在长沙落下？

　　长沙中原地产研究总监陈世霞说，长沙特殊的土地出让政策、超巨量的供应、以及较少的投资需求，导致长沙楼市极易受影响。

　　长沙市区并不大。当地房地产业内一位知情人士介绍， 2006年之前，政府不富裕，基础建设跟不上，于是大量微利出让土地给基建公司，又将基建土地旁边的地划给基建公司作补偿。这些基建公司摇身一变成了一级土地运营商，自行开发或转让开发。

　　2008年至2010年，长沙土地供应量每年都供过于求；尽管供应量在2011年有所减少，但存量土地仍足够长沙消化很久。

　　因土地供应充足，长沙的房价、成交量在很长时间内保持稳定。2006年到2009年商品房单价一直在3000元/平米-4000元/平米之间徘徊，但近三年慢慢涨到了6000元左右/平方米。

　　但此时长沙楼市已步入供过于求的时代，住房空置率不断攀升。

　　除供应充足外，开发商不断加剧的竞争也是原因。上述人士透露，05年之前，长沙少有外来开发商，“当时大家的日子都比较好过，只要拿到一块地，投点钱搞出一个楼，就可以卖了，现金哗啦啦往回流。”

　　2006年后，外地房企大量入湘，带动长沙房地产风生水起，也正是在这种背景下，本地一些实业资本也纷纷杀入房地产行业。

　　“外行入市的后果是，这些机会主义者成为开发商的主流，他们缺乏对房地产开发的整体科学规划，因此一旦政策调控来临，根本无法应对局面。”柳思维直言。

　　二线城市的忧虑

　　中小开发商跑路潮下的长沙，具有“二线城市、信贷收紧、供应充足、限购不严”的标本意义。

　　中国房地产学会副会长陈国强直言，目前楼市调控已进入深水区，调控持续时间越长，地方政府感受到的压力就会越来越明显。

　　根据财政部数据，2011年与房地产交易额密切相关的契税、房地产营业税增速逐季回落。其中，房地产营业税增长14.9%，比上年增速回落17.5%；契税实现收入2763.61亿元，同比增长12.1%，比上年增速回落30个百分点。

　　这意味着，地方政府除了土地收入锐减之外，房地产税收收入缩水也很严重。根据中国海外集团主席孔庆平的预测，2012年楼市成交量必定减少，地方面临的财政压力将更大。

　　“我们倒不担心一线城市，像北京、上海、广州，仍然是业绩和利润贡献最大的区域。”保利地产内部人士对记者坦言，某些二三线城市，实际上比一线城市更危险。

　　“因为没有那么多投资和外来需求支撑，基本以本地富人为主，第一拨卖房可以回笼资金，第二、第三次开盘就很难卖。”他说，类似东北地区的辽宁、中部地区的安徽、湖南等省份的二三线城市，增长乏力。

　　截至目前，长沙并没有出现类似佛山、芜湖等地的“救市”政策，当地业内人士认为，这是因为境况还没坏到威胁大开发商和整个行业的地步，毕竟还有成交。

　　而高层对于“救市”的强硬姿态，打消了部分地方松绑限购的念头，市场对于微调的乐观预期也已滑落。

　　“房地产业内一股‘上书’潮正在暗涌，确实到了很关键、很艰难、很迷茫的节点。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭称，芜湖“救市”被叫停，说明至少年中之前，政策仍难以明显放松。

　　面对窘境，杨红旭直言，身板不够硬的开发商，晚降不如早降。去年10-11月有一波降价，“很快会有第二轮更大范围降价”。

　　(作者：彭立国 张晓玲 夏晓柏 陶杏芳)