中国人大及政协“两会”即将召开。面对当前房地产市场的形势，今年的“两会”将成为房地产宏观调控政策激烈博弈的主要场所。可以说，在“两会”前，一方面中央政府对房地产市场的宏观调控态度十分坚决，一定要让住房市场的价格回归到理性水平，坚决打击住房的投机炒作，保证住房市场的持续稳定发展。另一方面，无论是地方政府还是社会上不少势力，要求住房市场宏观调控松绑的呼声十分强烈。对于房地产的宏观调控，这种激烈的博弈将会延伸到即将召开的“两会”上。“两会”将成当前中国房地产宏观调控政策博弈的主战场。　　对楼市宏调的三大阻力

　　我们应该看到，经过2009年及2011年房地产市场发展与繁荣，中国房地产泡沫巨大的程度已经无可复加了，因此对房地产宏观调控并让其价格回归理性，成了政府及整个社会的基本共识。但是经过两年多的房地产宏观调控，房地产调控越是深入，所遇到的阻力就越大。特别是当全国住房销售急剧下降、住房库存的全面上升、不少城市的房价向下松动，及地方政府土地财政面临的困境时，对中国住房市场宏观调控的阻力则越来越大。

　　首先这种阻力来自地方政府。这是一个宠大的既得利益集团。他们既有直接以软性的方式出台政策，对抗中央的房地产宏观调控的手段，也有地方政府联合起来，逼迫中央房地产宏观调控逆转的力量。2011下半年以来，当各地的住房销售急剧下跌，影响当地住房价格向下调整时，就有北京、上海、杭州、佛山、芜湖等17个城市，出台了不同方式的楼市微调政策，其目的就是鼓励购买住房者进入市场，保住当地的住房价格不下跌。这样，既可保证当地的GDP快速增长、经济繁荣及政府业绩上去，更为重要的是可以让地方政府权力所掌握的土地交易标的更大，或钱权交易的标的更大。因为，“两会”作为地方与政府权力最为聚集的俱乐部，地方政府的诉求也会延伸到“两会”上。地方政府官员不仅会通过不同的方式要求房地产政策松绑，也可能在“两会”上联系相同利益者一起来要挟中央政策就范。

　　其次，这种阻力来自2009年到2011年入场的住房购买者，这些人大部分是住房投机炒作者。我们可以看到，这3年无论是住房销售面积（30.8亿平方米）还是住房销售金额（15.6万亿元，约3.1万亿新元）都快达到或超过前10年的总和（1999－2008年住房销售面积分别为41.4亿平方米和12.98万亿元）。由于这个时期的住房购买者，基本上是在高价位时进入市场，所以购买住房者多是投机炒作者，房价的下跌对其投资收益影响会相当的大。因此，在这个时期进入的住房投机炒作者，也会采取各种各样的方式，要求政府改变当前房地产调控政策，以便让其房价保持在高位，从而使得其投机炒作不被套住。比如，他们会大造房价下跌面临巨大风险的舆论，并把这些舆论带到“两会”。可以预期，这些舆论在“两会”的影响决不可低估。如果中央政府没有火眼金睛，随时都可能被这种铺天盖地而来的舆论所左右。

　　第三，来自房地产开发商及其利益代理人。他们不仅在各种公开的场所反对政府房地产宏观调控，更为重要的是他们会利用其在地方政府及中央政府的政治影响力，来左右房地产宏观调控政策的变化。我们可以看到，不仅房地产的行业组织，比如中国房地产协会，一直在聚集房地产开发商的力量向政府上书，要求当前房地产宏观调控政策调整，而且即将召开的“两会”，也可能成为房地产开发商左右房地产宏观调控政策的重要场所。可以说，在当前的中国，“两会”很大程度上是富人及有权者聚集的俱乐部。在这个俱乐部里，不仅地方政府主要官员占主导，房地产开发商及与房地产关联大的企业家也有很大比例。

　　“密集上书”与政府对策

　　在这种情况下，无论是地方官员还是房地产开发商，都在密集地上书“两会”所谓的提案，希望借助于其政治影响力，达到当前房地产宏观调控松绑。可以说，在今年的“两会”上，房地产开发商的代表，基本上会围绕着当前房地产宏观调控，提出有利于自己的所谓的提案。不过，我们也可能会看到，有些这样的提案表面上是为了发展房地产市场，比如房地产开发商编造出来的“刚性需求”论，希望借助于鼓励所谓“刚性需求”住房购买者，让政府出台优惠政策让这些人进入市场。但实际上，无论这种“刚性需求”者是否存在，如果在房价过高的情况下，鼓励或要求政府出台优惠政策让他们进入市场，这些提案的实质就是要维护住过高的房价，并让这过高的住房价格不下跌，从而让其既得利益得以保持。

　　还有，从已报道的信息来看，今年政府工作报告中对住房宏观调控的态势是坚决的，即住房价格要回到理性及住房要回到居住功能，并坚决遏制与打击住房的投机炒作。如果是这样，政府对当前差别化的信贷政策会进一步完善与细化，并可能重新理清住房税收政策，以此来严厉打击住房投机炒作，去除当前中国住房市场购买住房的赚钱功能。如果限制投机炒作的经济工具，如住房信贷政策与税收政策，能够对住房的投机炒作进行事前、事中、事后的限制，住房投机炒作者自然会退出住房市场，住房市场调整才会真正开始。不过，这些房地产宏观调控能否出台，就在于“两会”上激烈博弈。至于博弈的结果如何，目前仍然面对着很大不确定性。

　　总之，即将召开的“两会”，将是住房市场宏观调控政策的激烈博弈的重要场所，至于这场博弈结果如何，目前仍然存在很大的不确定性。如果中央政府不把核心放在严厉打击住房投机炒作上，并通过有效的住房税收政策，去除住房市场的赚钱功能，中国住房市场要出现根本性转变是不可能的。如果这样，房地产宏观调控目标也无法实现。

　　作者易宪容是中国社会科学院金融研究所研究员