一边是超大体量城市综合体相继入市，一边是电商咄咄逼人——

　　长沙商业地产变中图存

　　本报记者 陈淦璋 通讯员 罗洋

　　长沙开福万达广场、河西奥克斯广场2个大型城市综合体去年相继入市，给省会居民带来全新的购物、休闲体验。这也让研究机构嗅到了长沙商业地产的异动气息。

　　国际房地产顾问“五大行”之一的DTZ戴德梁行日前在省会发布《长沙2013年下半年房地产市场分析报告》称：去年第四季度，省会甲级写字楼的空置率陡升至46%，且接下来5年内，将迎来优质写字楼的全面入市高峰；同时，电商对传统零售业实体店的冲击愈发显现，迫使优质商铺加速业态调整，应对挑战。

　　甲级写字楼：入市高峰已经到来，市场恐难快速消化

　　DTZ戴德梁行的报告显示，去年第四季度，开福万达广场约18万平方米的优质办公物业投放市场，令全市甲级写字楼(每层建筑面积不低于1000平方米，具备智能化、高装饰标准等特征)的总存量达到28.5万平方米。

　　由于新物业采取低价入市策略，将全市甲级写字楼的租金水平拉低至每平方米每月109.5元，折合每平方米日租金3.5元。一批新进入长沙市场的企业对甲级写字楼需求较旺，其中金融服务和其他专业服务企业占比较大。

　　同时，部分写字楼因租户搬迁导致空置率有所上升。DTZ戴德梁行长沙公司副总经理文学透露，由于甲级写字楼供应短期内井喷，2013年度长沙市甲级写字楼空置率陡然攀升至46%。

　　实际上，从2008年到2012年，长沙基本没有新增甲级写字楼投放市场，市场较为沉寂。但随着央字号房企加速入湘，从2010年开始，多个城市综合体陆续开建，普遍具备商业、写字楼、住宅等3种以上业态。

　　今年，长沙又将有泊富国际广场、北辰时代广场等优质物业面市，加上多个甲级写字楼相继在五一商圈、万家丽路布局建设，预计今后5年内将迎来入市高峰期，年均供应量为36.5万平方米。市场专业人士认为，长沙甲级写字楼的供应量，相当于广州市2006年的水平。如此大体量的供应，预期市场需要一段较长的时间才能消化。

　　优质商铺：供应量创历史新高，传统零售业加速调整

　　DTZ戴德梁行称：去年4月长沙河西奥克斯广场约14.9万平方米，去年10月开福万达广场约21万平方米的优质商铺相继入市，令长沙优质商铺的存量面积提升至81.9万平方米，创下历史新高。截至去年底，长沙优质商铺的首层租金已经达到每平方米每月350元。

　　值得注意的是，去年淘宝双“十一”的网络狂欢盛宴，马云、王健林“10年后电商市占能否过半”的亿元对赌，彰显电商的咄咄逼人之势，也把传统零售业“逼”上了加速转型的道路。

　　奥克斯广场、开福万达广场在商铺布局上的用意可见一斑。二者餐饮休闲娱乐的占比面积达30%以上，通过突出体验式消费招揽人气。开福万达广场4楼众多餐馆门口排起长队，自去年国庆期间开业就没有停过。

　　老牌的长沙五一商圈也“应时而变”。王府井百货扩大餐饮面积，在负一楼引进“船歌”和“黄记煌”等品牌餐饮；悦方IDMALL、乐和城新增特色餐饮，餐饮休闲娱乐面积占到40%甚至一半左右。苏宁电器五一广场店推行云商模式，实现线上线下互动促销；在建或即将入市的华远华中心、保利国际广场、运达中央广场、绿地中心、九龙仓国金中心、德思勤广场等近20个城市综合体，均打出了“购物中心、商业街”概念，商业面积超过200万平方米。可以预见的是，未来3到5年内长沙的商业地产竞争将更加激烈。