城市综合体，在长沙已遍地开花。 尽管这些城市综合体尚处于建设高峰期，还未全面上市，但业界已开始对“长沙究竟装得下多少城市综合体”进行理性思考。

　　超过30座综合体“城中造城”

　　有人把城市综合体比作“城市之心”。其汇聚了商业、办公、居住、休闲娱乐等城市功能，“城中造城”，迅速成为一片区域的新中心。纽约洛克菲勒中心、东京六本木、巴黎拉德芳斯等莫不如此。

　　在长沙，自2010年底开始，城市综合体建设陆续发力。据湖南大学建筑学院院长魏春雨观察，现在的发展趋势，正处于建设高峰期，还未进入实质性的商业运营阶段。

　　长沙究竟冒出了多少个城市综合体？官方未给出准确统计。有商业研究机构分析，全市至少有26个大型城市综合体项目在建或面市，总建筑面积接近2000万平方米，其中非住宅建筑面积至少有800万平方米。

　　“业内较为认可的数字是超过30个，普遍具有商业、写字楼、住宅等3种以上业态，且多是超过百米的超高层建筑。”湖南省房地产业协会专家委员会委员乐兵告诉记者。他细细数来，湘江东岸有北辰三角洲、复地崑玉国际、开福万达广场、华远华中心、保利国际广场等，河西有奥克斯广场、世茂铂翠湾、绿地中央广场等，城南有运达中央广场，还有喜盈门范城、恒广欢乐世界、华晨世纪广场等。

　　综合来看，这些密集涌现的城市综合体，普遍为大体量，单个建筑面积没有低于40万平方米的，并对外宣称将引进洲际、凯悦、凯宾斯基等国际顶尖酒店品牌。同时，不仅有地产巨头涉足，省内房企也纷纷进军这一领域。

　　“群雄并起”是经济发展的产物

　　繁荣的五一商圈周边，开福万达广场拿下西长街地块，华远华中心敲定坡子街地块，香港九龙仓集团运营东牌楼地块……长沙旧城改造城市中心，吸引众多地产巨头纷纷涌入。

　　“城市发展与房地产业结合在公共属性较强的领域，必然诞生城市综合体。” 魏春雨认为，城市综合体改变的是城市肌理，有利于改善城市功能，盘活城市发展滞后区域。

　　按照城市化发展规律，当人均GDP达到4000美元时，具备发展城市综合体的初步条件；当人均GDP达到1万美元时，将进入城市综合体快速发展阶段。长沙人均GDP突破1万美元之前，城市综合体的开发基本上还是一片空白，真正意义上的甲级写字楼也不多。据了解，数家外资银行进入湖南获批后，一度为寻觅合适的写字楼而四处奔波。人均GDP突破1万美元之后，城市综合体便如雨后春笋纷纷冒出。   

　　当然，不仅是长沙，在国内不少二三线城市，城市综合体都是这两年蔓延开来的。成都在建的城市综合体接近100个，而据中国购物中心产业资讯中心预计，珠海、中山、海口、银川、西宁5个三线城市商业建筑面积去年的增幅超过八成。

　　政策面也促成了城市综合体的大举扩张。2011年无疑是房产“政策调控年”，整个行业正在进行更为艰难的战略选择。湖南省房地产业协会首席经济学家王义高认为，当住宅型房地产10年黄金开发期即将过去时，开发商要实现转型，寻找新的增长点，这就必然进入“城市综合体”这一领域。

　　长沙容得下多少城市综合体

　　对于长沙的城市综合体而言，可以预见的是，未来的5至10年将是一个竞争相当激烈的年代。

　　且看商业体量。据不完全统计，长沙五一商圈的大型商业网点总面积约22万平方米。而长沙不少城市综合体的大型购物中心，面积就超过20万平方米，能轻松装下整个五一商圈。对此，有业内人士发问：当30个五一商圈大小的卖场集中出现时，将会是怎样的情景呢？

　　“我认为，城市综合体的住宅部分将面临更大的竞争压力。”乐兵表示，湘江东岸的项目中，豪宅每平方米均价接近2万元，随便买个150平方米就要300万元。而实际上，300万元在长沙能买一套不错的别墅了。据他了解，湘江东岸一行业龙头已对项目作出延期开业的决定，主要是调整定位，扩充写字楼体量，缩减豪宅体量。

　　不少业内人士在接受记者采访时指出，城市综合体数量众多并不可怕，可怕的是开发商没有成熟的后期商业运营模式，搞“一锤子买卖”，将同质化的产品推向市场。

　　城市综合体的核心，强调建筑内部“人场、气场、钱场”的汇聚和流动，更在于这栋建筑背后的文化、灵魂、生命力和竞争力。东京六本木城市综合体，形成了以文化艺术为核心的主题，不仅是建筑地标，更是日本青年一代的精神地标。

　　王义高表示，把城市综合体简单当产品看待，造成“鱼目混珠”，结果配套设施、停车场和其他休闲产业都名不符实，这样的物业很可能成为城市“败笔”，他建议，政府层面有必要对大型和超高摩天大厦开始新的标准审核。

　　本报记者 陈淦璋 胡信松  通讯员 卢杨屾