据华声在线-湖南日报报道,为了既保证物业维修资金的安全,又让它更便捷地服务业主,长沙市物业维修资金管理中心根据2008年起全国实施的《住宅专项维修资金管理办法》(简称“《管理办法》”),今年初在长沙市雨花区仁和·雨花家园小区、圭塘街道美林景园小区、侯家塘街道鸿景雅苑小区和巴黎香榭·芙蓉公馆小区4个小区进行创新试点。7月18日,记者就此采访了长沙市物业维修资金管理中心副主任张晖。
“双2/3”业主签名是道“门槛”
2003年开始实行物业维修资金制度至今,长沙市物业维修资金的银行账户里已有85亿元,但是却只启用了3658万元。一边是物业维修资金账户里的巨额存款,一边是业主对物业维修资金申请启用不便的抱怨,怎样才能破解这一矛盾?
“物业维修资金使用率很低,这是全国普遍现象。因为首期物业维修资金是一次性归集,使用则是用于今后若干年符合条件的维修,维修必须是物业已过质保期且“双2/3”业主(占受益建筑物总面积2/3以上,且占总人数2/3以上的受益业主)签名同意才能动用。其实物业维修资金的申请并不复杂,正常流程只要经过申请、外勘、审核、公示、资金划拨5个程序。这5个程序如果全部顺利的话,只要10天可拨付维修款。”张晖告诉记者,但是由于“双2/3”业主签名这道“门槛”,物业维修资金拨付的时效常常会受到影响。
去年上半年,长沙东方新城小区要维修大门,但是小区共有1200户居民,物业公司为了找“双2/3”业主签名同意,费尽了脑筋,拖了很长一段时间,也没能找到足够的业主签名。最后没有办法,物业公司只好自己出钱修好了大门。
为了让物业维修资金更快捷地服务有需要的业主,《管理办法》中明确提出,若发生危及房屋安全等紧急情况,需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的,在申请住宅专项维修资金时,可以跳过“双2/3”业主表决通过这道门槛。
危及房屋安全的紧急情况可特殊对待
“如何在保证物业维修资金安全的同时,更好更快地服务业主,是长沙市物业维修资金管理中心一直在探索的问题。”张晖告诉记者,试点方案对《管理办法》中提出的“危及房屋安全等紧急情况”作出了进一步细化。试点方案中规定,出现9种危及房屋使用安全的紧急情形,经相关资质部门鉴定,不需“双2/3”业主表决,管理中心就可直接划拨维修款项。
张晖介绍,这9种情形包括屋面、外墙防水局部损坏、渗漏严重;楼体单侧外墙饰面脱落,玻璃幕墙炸裂;楼地板、扶梯踏板断裂和阳台、晒台、扶梯等各种扶手栏杆松动,遭到破坏影响使用功能;地基出现不均匀沉降或者出现基础承载力不足需加固和改造;柱、梁、板、墙、屋架、檀条等保护层出现开裂、空鼓、裂缝等情况,需加固和改造;电梯发生冲顶、蹲底或意外灾害,危及人身安全的和定期检验时被责令停梯整改;发生供水主管严重漏水,水泵发生泵体漏水、泵电机烧毁等情况,导致供水中断;消防系统、电力系统出现功能障碍或部分设备严重损害需整改;以及其他危及房屋安全使用的紧急情况。
变单项临时表决为集中先行表决
为更好地服务有需要的业主,试点方案在明确9种特殊情况特殊处理的同时,还提出了“变单项临时表决为集中先行表决”的新思路。
“实行专业化物业管理并成立业委会的小区,业委会可提前编制物业专项维修资金使用方案,授权业委会在一定额度、一定情形和一定期限内使用物业维修资金,方案经”双2/3“以上业主同意后,可依据相关审批程序,直接使用物业专项维修资金。”张晖介绍,这种授权委托维修的方式把单个维修项目的业主临时表决变成了限制条件下的集中先行表决,可以有效解决签字难的情况。
同时,试点方案还下移了审核权限。“区城乡建设局有权负责3万元以下非应急物业维修项目的审核,市维修资金管理中心根据区城乡建设局的审核意见划拨维修款,其他法定程序不变。”张晖说。
张晖还告诉记者,试点工作将于今年下半年在雨花区范围内全面铺开,明年有望在长沙市全面推广。