林建荣

　　[ 罗寅申认为，二手房市场在今年2、3月份应该会开始回升，但是一个逐步提升的过程，并不会出现明显的成交高峰 ]

　　春节期间，各地区楼市零成交或少成交的消息占据了各大媒体的版面。究其原因，除了一直以来的节日因素，还有其他原因也导致了这些“史上最低成交量”的出现。长假过后，楼市能否告别寒冬，迎来新的成交高峰？分析人士有话说。

　　假日效应影响成交量

　　春节期间，北京市由于房屋交易系统的原因，出现了“零成交”；深圳春节期间自除夕至正月初四连续5天零成交，引来相关媒体在正月初五大声疾呼“深圳终于卖出两套房”；上海由于市场冷淡，部分房屋中介还休假到正月十五之后才上班……

　　分析人士指出，春节期间房地产市场的“假日效应”一直都在，该月成交量在同年度中也是一直以来都处于比较低的水平。但是今年创下历史新低，也和春节提早有关。

　　“1月份既有元旦，又有春节，将近一半的时间在过节，也一定程度上影响了买房者和卖房者的积极性。”21世纪不动产分析师罗寅申在接受本报采访时表示。

　　21世纪不动产发布的研究资讯显示，截至1月28日，上海市新建商品住宅合计仅成交1691套，20.2万平方米，该两项成交水平皆仅约为2011年同期的20%，预计1月份整月成交或不足2000套，将成为近六年最差楼市开局。

　　中原地产分析师刘渊在接受本报采访时表示，除了春节的假期效应，市场对未来政策预期的不明确也是各地1月份成交量低的原因之一。“调控的大环境还在，开发商不急于推盘，购房者也不急于入手，大家都在观望。”

　　区域政策调整影响购房热情

　　近日，上海有消息称，将放宽上海普通商品房的标准，预计内环线以内调整到每套330万元以下，内外环之间调整到每套200万元以下，外环外调整到每套160万元以下，一季度开始实行。

　　据了解，上海市旧的普通住房标准内容为：单套建筑面积140平方米以下，内环线以内总价每套245万元、内环线和外环线之间每套140万元、外环线以外每套98万元，五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。

　　对于普通住房标准调整后可能带来的影响，罗寅申举了个例子：以上海内环内一套89平方米，总价300万的房源为例，此前以150万购入。由于普通住房标准的调整，房东需要缴纳交易税费前后相差约3万~8.3万元，首次购房者则在4.5万~6万元不等。两者合计最大优惠幅度约在14.5万元，占总价的4.8%。

　　刘渊认为，普通住房标准的调整一定程度上影响了购房者的购房热情。“观望的情绪肯定会出现，特别是对于那些有意购买游离于新旧标准中间的房子的潜在购房者来说，这种心理会更加严重。”

　　罗寅申则认为，虽然普通住房标准的调整直接影响到税费水平，但这些税费变动也只占到购房总价的3%~5%，对于具有购房刚需的人来说，影响还是比较小的。

　　首套房贷利率影响有多大？

　　去年年底，继中国建设银行(4.89,0.04,0.82%)北京分行上调首套房贷利率之后，中资行首套房贷利率都有不同程度的上浮。由于年底银行“无钱可贷”，购房者的购房成本有所提高。

　　记者近日从建行了解到，该行首套房贷利率现实行央行基准利率，5年期以上利率7.05%，3年~5年期利率6.9%，1年~3年期利率6.65%，工行也实行同样的标准。

　　据建行、工行工作人员介绍，虽然首套房贷利率实行央行标准，但是具体购房者能拿到的贷款利率要以发款行的合约为主。

　　此外，记者从汇丰中国了解到，该行的人民币首套房贷利率还是给予贷款者九折优惠，条件是贷款金额50万元以上，房产价值150万元以上。

　　对于首套房贷利率上浮或者下调可能给房市带来的影响，罗寅申认为：“首套房贷利率的调整对市场具有一定的刺激作用。”罗寅申介绍道，去年年底一线城市房价的下调很大程度上被首套房贷利率的上浮抵消，导致购房成本并没有实质性的降低。如果首套房贷利率下调，势必会刺激购房者的入市情绪。

　　楼市春天何时到？

　　据罗寅申介绍，去年9月份房价开始回落，二手房成交量也开始往下走，月成交量跌到万套以下。这样的情况已经持续了一段时间。

　　罗寅申认为，二手房市场在今年2、3月份应该会开始回升，但是一个逐步提升的过程，并不会出现明显的成交高峰。此外，罗寅申认为，一线城市的回升可能不明显，二三线城市则会重走去年的路。

　　刘渊则认为，由于去年一线城市的调控力度较大，房价出现了明显下降，价格已经接近2008年的水平，所以今年房价的下调空间并不大。刘渊表示：“今年一线城市不见得会比二三线差。”

　　从需求上说，刘渊认为，一线城市投资性房产的市场空间大，但是刚需性购房的市场需求也不小。一线城市的刚需还是存在的，这些刚需肯定会拉动城市的房地产市场。