作者： 龙飞  　　

　　2012年的楼市开年寒气逼人。伟业我爱我家统计显示，全国重点城市春节期间楼市成交量同比下跌均超过90%，甚至部分一线城市春节期间出现零成交。

　　在库存上升、信托到期的风险下，开发商的销售成为挽救资金链的唯一出路。另一方面，银行差别贷款、地方限购等调控措施的隐约放松，又让开发商嗅到了某种严冬里的暖意。

　　调查显示，购房者期望降价的幅度在30%以上，但2011年各楼盘降价幅度与之相去甚远，2012楼市将何去何从？

　　库存压力

　　龙年春节楼市一如所料，销售呈现断崖式下挫。广州、上海等地的成交甚至未能超过20套，北京甚至出现了零成交的案例。根据以往经验，春节期间的楼市成交对于全年的市场走势并不能提供太多有价值的判断。例如2010年春节期间，广州楼市日均成交量不足5套，与今年情况相仿。结果当年全市销售均价却上涨38%，楼市供不应求。而公认为楼市低谷的2008年，春节期间广州的日均交易反而有40套。

　　但今年的开局确实不同以往，“目前看，我们的销售压力非常大。”一位春节期间基本没有休假的上市公司销售总监告诉《中国经营报》记者，公司准备打破常规，在2、3月抢一波销售“小阳春”。因为公司的库存增加很快，“比2011年增加了50%”。

　　库存增加似乎并非仅此一家，广发证券(微博)(24.75,-0.05,-0.20%)分析师赵强对23家A股重点上市房企的1月调研发现，“各家公司的库存都有所增加，库存较为严重的公司，目前手上可销货值已经达到2011年实际销售额的两倍。”

　　上海易居房地产研究院发布的报告显示，截至2011年12月底，我国10个典型城市新建商品住宅库存总量高达5998万平方米，与上年同期相比，新增1690万平方米，增长约39.22%，环比上月新增4.05%，库存量处于高位运行状态。其中北京、上海、深圳、广州4个一线城市新建商品住宅库存总量高达3084万平方米，比上年同期增长约46%。

　　机构统计显示，部分一二线城市新建商品住宅的去库存化周期超过12个月。由于连续几周成交量的下降，截至2012年1月底一些城市去库存化周期又创新高，杭州超过21个月，而北京、南京则超过18个月。

　　赵强告诉记者，进入2012年，大多数公司都不同程度地放缓了开工节奏。有的公司从2011年年中就下调了新开工面积，“对于2012年的新开工计划，虽然大多数公司尚未提出明确数字，但压缩开工是大势所趋。”赵强说。

　　“现在市场正在向着调控预期的方向变化，表现在两个方面，一是投资和投机的退出了市场，二是房价涨幅得到了控制，目前政策的关键就是要巩固调控的成果。”住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹在接受媒体采访时表示。

　　资金隐患可能年中爆发

　　进入2012年后，各种政策限制似乎开始逐步放松。首先是按揭贷款方面，“跟去年比，那简直是天上人间。”华南一位地产公司的项目经理表示，2011年有些按揭贷款被压了四五个月，今年基本是准时到账。而2011年难比登天的开发贷也是早早就签约成功。广州、上海等地开始明确表示重点执行差别化住房信贷，两地的首套房利率开始回归到基准线，而首付比例据说也在研究当中。

　　悬在开发商头顶的利剑是前两年的“救命稻草”房地产信托。中金公司一份针对房地产信托的分析报告显示，2012年预计房地产信托到期规模2234亿元，总还款额约2500亿元；2013年预计到期规模2816亿元，总还款额约3100亿元。

　　2011年银行已经不是开发商的最大金主。根据人民银行1月30日发布的《2011年金融机构贷款投向统计》推算，2011年新增房地产开发贷约为3972亿元，而同期地产开发贷减少约659亿元，房地产开发贷全年总计新增约3313亿元。这一数字比上两年减少了近四成。而新增开发贷中有近1750亿元投入到保障性住房，落入开发商荷包则少之又少。

　　更为关键的是由于前两年国家收紧开发贷，房地产信托的融资成本较高。用益信托数据显示，在2011年各种信托资金投资领域中，房地产信托的成立规模为2670.74亿元，占比最高为38%，主要是受到高收益率的影响。据统计，2011年所有集合产品的平均预期年收益率为9.1%，而房地产信托产品的平均收益率却高达10.08%。有些信托产品的收益率更高达20%。

　　中金公司的研究显示，融资风险暴露时点将会集中在二三季度。

　　秦虹表示，影响房地产市场的是两类政策，一类是以限购、限贷、限价为核心内容的房地产调控政策。另一类是以升息和提高存款准备金率为核心内容的货币政策。“中央的思想已经非常明确了，房地产调控是不会动摇的。”但秦虹也认为，信贷政策不是以房地产政策为出发点来调整的，“但由于房地产行业是资金密集性行业，信贷放松将使个人信贷额度得到宽松，资金也会通过各种渠道部分流入开发环节，所以信贷放松对房地产是有限利好。”

　　但秦虹同时也认为，“过去的十年里由于出口的高速增长，货币比较宽松，十年里面有八年是属于货币宽松年份。而今后的十年，随着出口增速的下降，中国政府不会像以前那样大规模地发行货币了，货币政策一定会回归到正常化。货币发行量大推动了资产价格的上涨，这是共识。如果货币发行没有那么多，推动资本价格上涨的动力就不足了。”

　　有销售才能借新还旧

　　1月30日，摩根大通发布2012年中国经济展望报告称：放宽紧缩政策将是2012年面临的一个主要政策抉择。其理由是房地产已经成为中国宏观经济的最大风险，如果楼市调整幅度过大，可能会加大宏观经济下行风险。

　　但在记者电话采访的几家上市房企中，大多数奉行的还是“不预测，不等待”的郁亮信条。“万一就差那一口气怎么办呢？”世联地产(10.42,0.18,1.76%)董事长陈劲松(微博)认为这也是开发商的无奈之举，根据以往案例，“就差那几个亿元周转不来，开发商就要被迫卖近百亿元的项目。”陈劲松表示。

　　“一切都看销售。”上述上市公司的销售总监向记者表示，只要市场需求还能保持，开发商今年的资金链依旧稳健。中金公司分析师白宏炜也表示“今年销售存在超预期的可能。”其理由是，根据央行公布的数据显示，在去年加息、停贷等消息的影响下，新增按揭贷款余额仍然达到9800亿元，“加之旧有按揭的还款部分，全年实际按揭贷款规模估算接近2万亿元，与上年大致持平，从而支撑了2011年房地产销售量。”他认为。而中金预测今年银行新增贷款约8万亿元，因此白宏炜推断今年按揭贷款可能略超去年。另一方面虽然开发贷较少，但由于2011年销售不差，截至年末开发商仍然有2.2万亿元资金的结余，这意味着开发商今年还有一定的腾挪空间。

　　在研究者看来，只要开发商的销售有保证，信托项目就可以通过“借新还旧”等方式延迟风险。益信托工作室最新统计数据，春节长假前一周发行了7款集合信托产品，募集资金约10.61亿元。而房地产信托产品规模为6亿元，占比高达56.55%，占比环比增加12.65%。中金公司的研究也显示，“借旧还新”将使得风险延迟到2013年释放。

　　但前提是销量的保证，“要看二、三月的销售情况，才能为今年定调。”有开发商言道，这是今年第一场小考。

　　根据世联地产此前对全国28个城市购房者期望房价下跌幅度的调查，有35%的购房者期望房价跌幅在30%以上。截至2011年年底，75%的楼盘给出的降价幅度不到15%。低迷的成交量反映出，购房者对开发商目前的降价幅度还不满意。

　　但预计今年楼价大规模下跌的经济学家并不多，摩根大通认为2012年楼价总体将下滑5%～10%，部分重点城市下滑10%～20%。陈劲松也认为，楼市的底部应该在今年年中，此后楼市将步入缓慢复苏期。其判断依据是各城市房产的出租回报率，“当出租回报率回归到社会资产平均回报率之时，楼市便完成筑底”。

　　陈劲松认为以中等户型为例，当租金回报率回升到3%至5%，会处于较为合理的水平。