为什么说知道这个事实就是知道城市化在哪，你问一下90年出生的小孩，这2500万小孩你给他创造工作岗位你问他希望在哪里，他会乐意待在村里吗，他不乐意，除非他是村长的儿子，他会乐意待在镇里吗，他也不会待在镇里，骑着自行车，到了村，在地里种地，然后住在楼上，这不是90后的理想。

　　90后的人会乐意待在县城里吗，也不乐意，县城里创造不出工作岗位。他不乐意待在一般的地级市，他只乐意待在4个城市，北上广深，连长沙出去念书的大学生都不能保证能回来。这是不对的，不正确的。

　　我们把这问题归结成北京吸引人口，是因为北京的条件，北京的政策条件，北京的固定资产投资，北京的一切都有助于这个城市，虽然有雾霾，有拥挤，有高房价，年轻人仍然乐意在那，因为年轻人在那，能够获得机会，获得20年后的机会。

　　他回到镇上，现在住着大房子，20年后还是现在这样。他在北京待20年，没有人知道会变成什么样，这就是在哪城市化的问题，这是市场力量，是根本性力量，作为政策当局应该考虑市场上这2000万人，未来4亿年轻人想在哪，所以你的正确选择是你要在全国创造100个有吸引力的城市，这100个城市无论如何投资，无论如何发展，都不会过剩，都不会泡沫。

　　中国谁会是这100个城市呢？

　　最近我们北大跟几个公司合作，准备为全中国的城市做EFF城市问题，什么是EFF，E就是放在这样一个经济地图里边，这个城市长期人口集聚和地理空间上跟其他城市的关系和长期经济增长的分析，第二个F是这个城市可持续能力的分析，第三个F是你这个城市投资今天就要做，20年后要变成好城市，今天就要干，今天干，中国没有资本市场支持你干城市，怎么办，你得有一个金融设计。

　　我们做这个东西，并不是为了揽活，挣几个钱，而是我们坚信一个事实，市场不会持久犯错，就像有人问我说，你担不担心县城里的房子过剩，我说担心，县城里的房子一定会过剩。

　　但是我说不会过剩的特别多，房地产商都不是傻子，他看到卖不动了，他就不开发了。但是有时候房地产商也会犯错误，就是当某些力量破坏了市场力量的时候，有两股力量能破坏市场力量：第一个力量政府，政府才会犯持久的错误，市场不会犯持久的错误。

　　第二个力量一个巨大的人群的短视。现在就犯了这种错误，什么错误呢，农民工买房，这2亿农民工在珠三角、长三角打工，北上广深打工，他在当地买不起房，政府的政策也没有告诉他们在当地建立起稳定的居住预期，他们挣了点钱，他们说我到哪买房呀，我回我自个老家的县城买房，他们构成了县城买房最大的虚假需求。

　　这个虚假需求，是有一个错误的政府政策，和一个巨大的人群的短视造成，可是这没办法，这个错误的虚假需求下来来引导房地产在县城开发房子。事实上全世界的经济学家都知道，我们2亿农民工80%以上都将是长期移民，不可能再回到他的县城，他的村里去了，可能他们都回村里买房去了，所以说10个人回去买房，最终只有2个人回去利用的上，这是个浪费，这是市场力量不能发挥作用的地方。

　　所以你需要更健全的市场上的机构，包括像我们这样的EFF分析，就会告诉这个社会上哪些城市有前途，哪些城市没有前途，有前途的城市自然就会有更多的开发商，更多的投资者，更多的产业，更多的工人集聚而来，这是我们要为充当一个社会当中的角色而要做的事情。

　　▶如何城市化？

　　最后我简单说一下，如何城市化，谁的城市化，这4亿人的城市化，在哪城市化，100个最有希望的城市是主体，其他都是支撑性的。第三，怎么城市化。

　　怎么城市化呢，就涉及到中国城市问题。我简单地罗列一下中国城市问题，中国城市问题从计划经济下继承下来的，中国城市化的大中小城市格局不合理，我刚才论述了。中国1000万人口以上的城市，按照城市规划文件里面说的6个，500—1000万人口的城市一共10个，300—500万21个。

　　中国未来寄身世界100强的都应该是300万以上的城市，现在一共加起来才30、40个，还缺70、80个。中国哪类城市太多了呢，50万以下的城市太多，而100—1000万之间城市个数仍然不多，这是一个动态过程，没有人提前设计好，包括有很多人说我要测算，一个人市民化需求花多少钱，政府花多少钱，这都是没有意义的计算。

　　有意义的计算是构建一个体制，让这4亿人，这4亿年轻人去到正确的，集聚到正确的地方去，集聚到那100个最有潜力的城市去，可能这100个城市都需要做洗心革面式的改革，很多政策上面的变动都是很深刻的。

　　那么，未来怎么样城市化呢，过去30年我们是依赖劳动密集型产业，成为了世界最大的工业制造国之一。接下来，其实中国还有一个更美妙的前景，就是这4亿人，未来20年这4亿劳动力有1.5亿都受过大学教育。

　　中国拥有全世界最大群体的便宜的高端劳动力，中国现在的在校大学生相当于整个英国人口，中国每年毕业700万大学生，5年后就是将近1000万大学生，美国1年毕业100多万、200万大学生，我们如何利用好这2000万人，以及这2000万当中的这700万—1000万的大学毕业生，是所有政府、所有企业家应该放在第一位思考的问题。

　　中国到了一个新的发展阶段，就是无论前一个阶段劳动密集型、工业产业所形成的城市格局是什么样的，人口资源、服务业将会往都市几个城市集中，谁能够有眼光，比如说长沙，我认为长沙20年后会变成1000—1500万人口的城市，也就是增长4倍人口，现在300、400万，翻两个两翻，每年7%的人口增长，20年4倍，变成1500万人口，长沙想不繁荣都难。

　　可是你怎么样能吸引这样的人口来？我们有时候要打破传统的思维模式，比如说我们不只是吸引大学生来，大学生可以作为吸引的主要目标，任何一个大城市，纽约，都是高端人群跟低端人群互补型的城市，你是名律师，你还需要打扫卫生，你把城市弄的干干净净，像工厂厂房一样，摆几个工人在那，那是没有生命力的城市。

　　有生命力的城市是你得考虑第一步怎么吸引每年700万大学生，5年后1000万大学生，分布在100个城市，不光大学生，全部年轻人2000万，100个城市一个城市20万，用不了多久，这100多个有竞争力的城市将会有一个最重要的竞争，是什么呢？

　　竞争年轻人，没有年轻人乐意去的城市很快会在世界600强城市之外，有年轻人乐意去的地方就是世界600强的城市，我认为这样正确的竞争态势很快就会到来，为什么呢，因为这样的竞争态势是一个多赢的结果，老市民看到新的年轻人涌入，物业增值，经济繁荣，老市民高兴，新市民，新的大学生能够享受良好的政策，来了爱户籍，社保各方面都可以解决的很好，你很自由，甚至你不光盖很好的楼，还能盖一些简易的楼，供这些更廉价一点的劳动力。

　　大学生一开始是廉价的，来你这，集聚在你这，孵化出去，这是未来长期的中国城市化的竞争，中国城市的这种竞争一定会到来，这个到来是一个多赢的竞争，只不过这个竞争体制现在为什么没形成，就是中国的行政体制、财税体制、户籍制度，这3大制度的制约，所以中国的财税会改革，户籍也会改革，行政体制，城市结构，也应该有探索。