房地产市场回暖引发偏离调控目标担忧

    中国社会科学院财经战略研究院23日发布《中国住房发展(2012年中)报告》，认为上半年房地产市场总体上仍处在调控和预测的调控目标的区间，但近期呈现回暖偏离“软着陆”目标的趋势。报告预警半年后房价存在报复性反弹风险，建议取消对首套房的贷款优惠利率。

    报告称，今年上半年尽管房地产供求仍处在调控目标的区间，但住房供给后续不足，房地产存货压力持续增大，需求反弹过速，成交量已经回暖。尽管住房价格同比下降符合目标，但环比出现反弹，房价走势偏离调控目标；虽然住房金融总体增长稳定，信贷结构合理，但有资金过快增长和违约积聚的隐忧；土地市场量价齐跌过速，存在未来价格反弹的压力。

    “当前正值中国房地产调控的关键期，形势异常严峻与复杂，虽然总体仍处于调控目标区间，但是随着市场回暖压力加大，市场走势可能偏离调控目标。”中国社会科学院财经战略研究院院长、“住房问题研究”课题组组长高培勇说。他认为，在房价调控停滞不前、经济增速放缓的背景下，当前可以操控市场的宏观手段选择范围缩窄，房地产调控将愈加艰难。

    的确，接连的两次降息，虽然不是针对房地产市场，但着实影响了市场的预期，使部分购房者对短期内房价继续下行的预期信心不足，观望需求进一步释放。甚至消失已久的排队购房现象又开始重现，“日光盘”在各地频频上演。不仅如此，6月份房价9个月后首次止跌回升，国家统计局18日公布的6月份70个大中城市房价数据显示，新房价格环比上涨的城市由此前的6个增至25个，二手房环比上涨城市数量由18个增至31个。

    中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任、“住房问题研究”课题组副组长倪鹏飞表示，上半年市场走势偏离调控目标，主要是宏观政策微调导致的预期调整与市场恐慌引起的，而不是宏观政策微调实际作用导致的，但是这一回涨的变化给下半年的调控增加了复杂性和难度。“2012上半年住房市场的形式及其变化是住房市场各方相互博弈，尤其是各方与中央调控政策博弈并动态演化的结果。”倪鹏飞对《经济参考报》记者说。

    不仅市场预期发生变化，地方“政策微调”也在反复试探。尽管近来多个部门2个月内9次表态不放松楼市调控，但是在“稳增长”压力下，一些地方政府却按捺不住为房地产调控松绑的冲动。继河南首套房贷利率7折优惠近日被银监部门否决后，珠海又拟将住宅限购范围从主城区收缩至一条街区，但消息刚曝出4个小时即被连夜叫停。

    “下半年，中央的房地产调控将面临诸多复杂的矛盾。”倪鹏飞说，由于目前的房地产市场走势不是市场机制内生，而是通过行政高压手段实现，因此基础并不牢固，存在诸多不确定性，包括报复性反弹导致调控功亏一篑风险和资金断裂积聚房地产的金融风险等两大风险。

    对于未来房价走势，报告指出，目前住房市场供应相对充分，开发商资金紧张，尚不具备报复性反弹的条件。但是，在经历半年以上的住房吸纳周期，商品房库存消耗到达一定程度后，开发企业上调价格底气将增加，如果没有有效的调控措施，一、二线城市房价有出现快速反弹的风险。

    摩根大通首席中国经济学家大中华区经济研究部主管朱海斌也表示，下半年政策风险是房地产市场的一大风险。一方面，若调控过紧，时间过长，将导致楼市面临崩盘风险；另一方面，若调控放松，将导致楼市反复。

    对此，倪鹏飞建议，下半年争取实现促进宏观经济和住房市场的双双软着陆。在价格上，要扭转一度回涨的趋势，使之重新回到总体回落的方向上来；在销售上，总体基本平稳，保障房和普通商品房销售比例上升；在投资上，总体适度减缓投资，保障房和普通商品房投资稳步快速增加。

    在具体政策上，他建议完善差别化的金融政策。包括取消“商业银行对(首套房)个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍”的优惠，改为“商业银行对个人住房贷款利率浮动区间的下限为基准利率”，二套房的贷款比基准利率上浮20%。实行商业银行房地产开发贷款自动上浮普通行业贷款0.5个百分点的贷款制度，保障性房地产开发贷款下浮一般行业贷款0.5个百分点的制度。倪鹏飞同时建议，应取消期房预售制度，创新房地产开发融资渠道，在商品房库存量较大的条件下，适时取消期房预售制度，有利于控制开发商资金了，促进开发商快建快销。

    但是，在接受《经济参考报》记者采访的多位业内专家中，也有人对上述报告持不同的观点。中国房地产学会副会长陈国强表示，在限购、限贷政策基本面不变的情况下，房地产市场不会发生根本性变化。全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，在信贷政策上，我们仍应坚持支持刚需人群购房需求，加大优惠力度，实行差异化信贷政策。