银行房贷延期 房产协议可更名

     ■记者 刘永涛     

    银行放贷延期，未按时付房款谁担责？政策变了，房贷办不下来，房子可以换名吗？房屋被抵押办不成贷款，如何维权？随着楼市宏观调控的持续深入，银行信贷进一步收紧，“房贷难放”成为买卖双方共同面对的难题。

    记者采访获悉，近期有关房贷迟迟未能办下来的读者投诉明显增多。为此，记者特归纳了与房贷有关的几类典型问题，邀请资深律师予以解答，供读者朋友参考。

    【案例1】

    银行放贷延期，未按时付房款谁担责

    在长沙做餐饮生意的李毅，今年5月买了一套二手房，首付30%已给房主，剩下70%银行贷款，但现在由于银行贷款未到，导致房款不能按合同约定的日期付清。李毅很想知道这算不算违约，银行有无责任，房主是否该要违约金？

    湖南金州律师事务所律师陈平凡表示，如果《二手房买卖合同》中对李毅购房付款日期有明确约定的，李毅未在约定日期付清房款，则构成合同违约。

    银行按照相关规定，审查贷款人的相关资料，发放贷款，在银行没有对李毅承诺放贷日期的情况下，银行没有责任，反之则存在责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。如果李毅在《二手房买卖合同》中就逾期付款约定有违约金，房主有权要求支付违约金，未约定违约金的，房主有权要求赔偿实际损失。

    【案例2】

    贷款办不下来，房子可以更名吗

    今年4月，80后女孩刘琳琳看中了长沙一套两室两厅的房子。刘琳琳当时和开发商谈好，去指定的银行做按揭可享受基准利率，而且会很快批下来。但半年过去了，不但没等到贷款，更让她郁闷的是，置业顾问还告诉她，首套房贷利率可能要上浮10-20%，不然，贷款等到明年也办不下来。考虑到经济压力，刘琳琳想知道，是否可以将已认购的房子以当时的价格转给自己的朋友？

    陈平凡表示，关键要看购房协议是否已经上传至房产局备案。如未上传，原则上是可以更名的，可以跟开发商沟通；如果已经上传备案，则只可以更名给直系亲属。

    陈平凡提醒，在购买商品房时，为防范可能出现的风险，可要求开发商在合同中注明“如果因申请银行贷款达不到预期金额，或银行拒绝贷款，而导致购房失败的，可免责并退回所交款项。”

    【案例3】

    房屋被抵押办不成贷款，如何维权

    王涵今年初在湖南烈士公园附近购了一套45平方米的小公寓，交了首付款20万元，签订了购房合同与贷款合同，但贷款一直没下来。前不久，银行告知王涵所购买的房屋早已被开发商抵押，待解抵押后，才可能批复贷款给购房者。

    房屋被抵押的情况开发商也已承认，说办理解押“还需要时间”。王涵不想退房，现在担心自己的房贷何时能批下来？如果房屋还没被解抵押，能不能申请退房？

    对于此类情况，陈平凡律师表示，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第九条的规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。

    他建议，王涵可以起诉开发商要求解除《商品房买卖合同》，并要求开发商双倍返还已付房款，即王涵向开发商支付了20万元首付，可要求开发商返还40万元整。