律师 开发商的行为已经构成缔约过失行为
记者在吴柏豪家人与天麓别墅签订的认筹协议中看到：“交5万元诚意金后，即可享受购房开盘优惠”、“诚意金可转入定金(不计利息)”、“此协议仅表明乙方有购房意向，不具备商品房预约销售的法律性质”等条款。
在这份协议上，并没有小廖关于“D10栋104号房售价240万元”预计的说辞，除了“选房当日，如未能选房成功，甲方将无息全额退还诚意金”的申明外，协议上并未对因开发商单方面原因导致业主无法购房的违约责任进行约定。那么，这纸协议是否意味着开发商可完全免责？吴柏豪只能默默选择退款，独自承受10万元的损失？
今日，记者咨询了红网联动律师、湖南英萃律师事务所律师张桂枝。“开发商的行为属于不诚信行为，已经构成缔约过失行为。”张桂枝解释，开发商的置业顾问在销售中心对客户进行推荐的行为，应当被认为在执行职务行为或是构成表见代理，吴先生对于置业顾问的回答具有充分相信的理由。故开发商应当对置业顾问的行为承担责任。置业顾问称房屋预计开盘价大约为240万元，但房屋实际开盘价为510万元，这两个数据之间差距过大，可以认为开发商为了促成合同的签订，而向客户提供了虚假情况，属于不诚信行为。依据《中华人民共和国合同法》第42条的规定，当事人在订立合同过程中如故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的，构成缔约过失责任，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。故开发商这种为促成合同交易而提供虚假情况的不诚信行为，属于缔约过失行为。
此外，因开发商的行为属于缔约过失责任，故开发商应当对吴先生承担缔约过失责任。因为吴先生对于开发商的相信，吴先生以低于市场平均价格的低价出售了自己的房屋，故吴先生因为开发商的缔约过失责任受到的直接损失为自己低价出售房屋与按照正常市场价出售房屋之间的差值。对于这一部分差值，开发商需要进行赔偿。吴先生的差值赔偿部分的返还可以通过法院诉讼的手段获得支持。
不过，张桂枝指出，因吴先生最终未和开发商签订商品房买卖合同(买房未成功)，只能适用上文中的缔约过失责任(信赖利益范围内的损失)，而不能适用商品房买卖合同成立生效后的违约责任，因此吴先生难以要求开发商赔偿可得利益范围内的损失(即实际开盘价510万与预计开盘价240万之间的差额270万元)。(时刻新闻记者 岳瑾)
