近两年，越来越多的商业综合体在湘江之畔拔地而起。图为长沙市湘江夜景。 记者 童迪 摄

　　●猛投资

　　今年，长沙城市商业综合体预估总投资221.4亿元。

　　●大存量

　　截至今年5月31日，长沙的商业地产存量够卖5年半。

　　●求突破

　　开发商自营管理将是未来的一大发展趋势。

　　近日，同策咨询研究部公布了《2014年35个大中城市商业地产投资价值研究报告》。报告指出，目前长沙、杭州等19个城市人均商业面积已面临饱和或过剩的状态，人均商业面积超过1 .5平方米。

　　近几年，长沙的商业地产——包括商业综合体、商业写字楼、商铺等，一路高歌猛进。据不完全统计，近几年长沙将有超50个商业综合体破土而出。直观数据，长沙的商业地产正在遍地开花。

　　与此同时，497万平方米的存量不禁让人疑虑：长沙是否有足够的购买力支撑这样庞大的供应量，长沙是否需要如此多的商业地产。

　　现象

　　50个商业综合体扎堆长沙

　　走在长沙的街头，人们不难发现，这两年越来越多功能多样的城市综合体出现在我们身边，带动周边区域发展的同时，也成为人们在周末和闲暇时最喜欢去的地方。

　　随着洋湖垸、南城、梅溪湖、滨江新城等板块土地市场的热炒，商业综合体也呈现爆发式的建设。

　　今年初，长沙市发改委发布了长沙市2014年重大项目投资计划。其中，城市商业综合体列出37个项目，预估总投资额达1437.1亿元，今年预估投资额为221.4亿元。

　　德思勤城市广场、华远·华中心、北辰三角洲、开福万达广场、运达中央广场等37个项目都是商业类综合体。其中，有17个项目规定将于2015年完成，届时将有超50个综合体建设并交付使用。

　　据业内人士预测，2015年长沙将与成都、贵阳、沈阳、西安、北京、济南一起，迈入2000万平方米综合体规模城市阵营。

　　数据

　　存量够卖5年半

　　在全国各大城市商品住宅成交量下滑的同时，不受限购的写字楼、商业营业用房则在不少城市量价齐升，成为开发商以及投资者转移的目标。

　　纵观长沙楼市，但凡面积大一点、品牌响一点的开发商都将项目定位为城市综合体。

　　近日，同策咨询研究部公布了《2014年35个大中城市商业地产投资价值研究报告》。报告指出，目前，长沙、南宁、昆明、杭州等19个城市人均商业面积已面临饱和或过剩的状态，人均商业面积超过1 .5平方米。

　　数据显示，2013年内六区新建商业网签成交面积达91.09万平方米，为近三年最高。即便如此，在巨大的存量面前，这个数据仍然无法让开发商们开怀。

　　根据世联地产公布的数据，截至今年5月31日，长沙市内六区商业地产的存量为497.11万平方米。这就意味着，按照去年的成交量，现有的商业地产面临着巨大的去化压力，至少需要5年半的时间才能全部卖完。

　　探讨

　　存量“阶段性过剩”

　　据了解，“商业地产热”始于2011年，由于当时恰逢楼市新“限购”政策实施，一部分开发商将目光转投不限购的商业地产。

　　与此同时，随着梅溪湖、洋湖垸等新区的快速推进，以及高铁商圈等新商圈的规划，大量城市综合体入市，造成商用物业和办公物业的供应量大增，掀起了新一轮商业置业热潮。

　　其实，在长沙的写字楼市场，2010年以前，基本没有新增甲级写字楼投放。但随着央字号房企加速入湘，从2010年开始，多个城市综合体陆续开建，普遍具备商业、写字楼、住宅等3种以上业态。

　　今年，长沙将有泊富国际广场、北辰时代广场等物业面市，同时，多个甲级写字楼相继在五一商圈、万家丽路布局建设。

　　市场专业人士认为，长沙甲级写字楼的供应量，相当于广州市2006年的水平。如此大体量的供应，预期市场需要一段较长的时间才能消化。

　　然而，关于长沙的商业地产，有一个不容忽视的事实：在市场一路高歌猛进的同时，长沙有多个新兴的商业地产基本都以失败告终。如地处南门口黄金码头的新大陆银座、岳麓山大学城里的锦绣潇湘、溁湾镇商圈的指南针广场……当年都是红红火火拔地而起的商业，如今却不得不面临惨淡。

　　湖南省工商业联合会副会长、不动产商会会长喻春光曾表示担忧，长沙商业地产重复建设严重，无序的“大跃进”式开发无疑会造成资源的浪费，未来大部分商业将变成“烂尾楼”。

　　对此，中国购物中心产业资讯中心主任郭增利认为，目前商业地产存量只是“阶段性相对过剩”而非“绝对过剩”。“持续增长的消费能力和继续放大的大中城市人口聚合效应，以及产业发展和生活方式升级推动对购物中心的增量和存量支撑力度仍客观存在。”郭增利说。

　　此外，还有业内人士表示，像淘宝这样的电子商务平台之所以取得成功，某种程度上是因为中国的商场面积不足，特别是在一些小城市更是如此。

　　市场

　　大型综合体仍缺乏

　　“中国正处在一轮规模惊人的购物中心建设潮中。”商业地产服务公司CBRE说，去年全球新建购物中心面积排名前十的城市有9座在中国，全球在建购物中心面积超过一半的也来自中国。

　　就在市场纷纷热捧商业地产的背景之下，步步高集团也开始进驻这一领域。就在上个月，位于梅溪湖的新天地营销中心开放，这个拥有1万个停车位的商业中心，将成为湖南首个体验式购物广场，并于明年下半年开业。

　　在步步高集团总裁陈志强看来：“存在即是合理的。商业地产虽然多，但是如何找准市场的需求，并将这些需求加以整合，才是关键。”陈志强说，商业的运作讲究生态链，如果把每个环节做到极致，无论竞争多么激烈，都能在市场上找到立足之地。

　　另外，在他看来，长沙屡次被评为“最具幸福感城市”，随着沪昆、京深高铁的交会，长沙在中部地区的价值更加凸显，无疑会推动商业的发展。

　　在湖南省房地产协会首席经济学家王义高看来，在全国商业地产发展火爆的市场情势下，长沙商业地产只能说是“发展过猛”，而与全国一线城市的商业地产相比，规模远远不够，存在相当大的差距。

　　而湖南德思勤投资有限公司营销总监谢春华则认为，长沙市场仍然需要5-8家能引领区域和板块发展的大型综合体项目，以及部分中小型的有特色的综合体，形成龙头与中小型综合体层级与功能的互补。

　　观察

　　投资要瞄准刚需

　　面对如此巨大的开发体量，开发商是否该适可而止，投资者又应该如何“沙里淘金”？

　　对于未来商业地产如何发展，郭增利给出的建议是：必须以需求为导向，发挥好商业地产的业态优势。

　　喻春光则认为，商业地产最关键的就是商业盈利能力，想要开发出口碑好的项目，首先要选择不可替代性的地理位置。

　　“其次在与政府谈判过程中必须具备排他性，再者选择商业营运商时要考虑品牌商业，此外开发商自营管理也将是未来的一大发展趋势。”喻春光说。

　　据了解，现在长沙市场上，万达百货、步步高以及与华远·华中心合作的海信广场都是开发商自营管理。

　　另外，对于投资者来说，商业刚需现象已经引起业界注意。目前，越来越多的商业配套或者综合体已经不再把品牌当成最大的价值点，而是周围人群的刚需，“项目能迫切解决周边人的生活问题，带来生活便利及实惠，这样的项目真正蕴藏巨大的投资潜力。”一名业内人士分析称。

　　该业内人士认为，目前市场上的商业综合体，仍然喜欢以品牌来塑造力量、塑造形象，但对市场而言，真正为大众所接受的，反而是被市场忽视的那些投资品种，诸如社区底商、餐饮街、产业园配套商业等。因此，他建议投资者在选择投资项目的时候，选择真正的刚需商业。