采访时间：2015年8月19日
采访地点：国美鹏润大厦
专访对象：于星旺
专访主题：国美商业变革专访（国美互联网+下全零售生态圈商业模式地产板块）
于总：湘江音乐节从9月26号到10月25号一个月时间，每天下午到晚上，大概5-6个小时，为什么要做这个呢？我觉得就是他要实践、推广和一个经营模式，这里包含了很多我们的经营思想，现在讲粉丝经济，我们打造一个平台，你在里面点到每一个演员的时候，他的歌曲，他的粉丝都在里面，你可以听他的歌，可以买他推荐的商品，你也可以在这个群里头卖你的商品，也是一种微商，我觉得这个就是文化地产和互联网的结合。
记者：这个音乐节吗？
于总：因为这个音乐节我们是每年一届都在湘江玖号举办，所以就形成一个产业链。而且在网络平台上谁做的好谁就可以当某一个演员的某一个明星的群主，包括我们这次卖票，都在这里面。可以去点击买票。所以为什么叫做文化商业地产呢？我们通过网络平台把愉悦老百姓、消费者的项目都整合到了地产里面，不是简单的购物中心。
在新时代的情况下，商业地产怎么搞，走哪条路？在怎么能够赢得市场这样的一个大问题上，做一个大胆的创新，你看在这项目里面，我们请了国际最顶尖的设计团队，主要是娱乐设计，包括迪斯尼，包括澳门的水舞间等。
记者：你是指建筑设计还是？
于总：是娱乐系统的设计，像在我们这个项目里面，设计了一个花车巡游，因为我们项目占地很大，南北长大概500米。在我们的项目最主要的商街里头设计了一个花车巡游，与迪斯尼里面的花车游行类似，而且结合我们本土的特色。我们的建筑是三层高，就是说每一个交通通道都对着这个项目。 24辆车，上面是有演员的，这24辆花车是中国的12属相和12个星座。
记者：中西结合。
于总：对，中西都有了，奇怪的是什么呢？是花车经过他们的设计以后是悬浮的，是在空中的。不管你在任何一个角度看，这个车是飘着的。
记者：是每天巡一次吗？
于总：每天巡游。
记者：还是每天有固定的时间点？就跟迪斯尼那个一样？
于总：对，这个就是咱们国内的嘉年华了嘛，而且我们把他又寄予了一个新的生命力，就是把婚庆结合起来了，设计中，在这个花车巡游中的高潮情节，新郎新娘从天上边下来，伴随飞天的天女散花从天上落到地下，是很壮观的活动。
记者：这种表演什么时候能够呈现出来？
于总：明年，开业以后会，因为是在春节左右就整个开业了。
记者：打算明年春节正式开业？
于总：对。这个稍微晚一点，因为这个设计施工都是很复杂的，尤其是一个魔幻的，把咱们在购物当中的愉悦快乐体验都结合一起了，现在国内还没有。娱乐系统中设计的一级演出，还有一个穿越时空。。这是什么意思呢？在一个三层高的空间里设计一个玻璃管道，是一种空间三维曲线，消费者坐到玻璃管道里面，瞬间滑到一层。也是魔幻。
记者：这个是表演还是？
于总：不是表演，是观众体验，为什么叫魔幻呢？就是在人没进去的时候，是一个透明的玻璃管，在外边看到的也是透明的，里边人进去的时候也是透明的，但是人往下滑的时候，里边就变成星空了，他自己是在星空中穿越，外边的人看不到里面的人了，他自己七拐八拐，落地的时候他不知道怎么自己下来了，所以说这是一种很有趣，又能够吸引顾客来体验，尤其是学生们孩子们对这个肯定有很大的好奇心。像这样的演出有三个比较大的，另外我们做了5个金木水火土广场，根据不同的主题来针对不同的群体客户做了不同的商业布置，都是一种主题性的，娱乐性的体验让消费者在愉悦心情中进行消费。
记者：肯定把一个游乐园和一个商场放一起了是吗？
于总：整个就是在商场里面了。
记者：但是又像一个游乐园一样？
于总：对，有点像，但是又不是游乐园，他每一个中心旁边全部是商铺。而且我们整合了一些稀有资源，什么是稀有资源呢？就是因为我们的地理位置，决定了他是不可复制的，是一个滨水项目，湖南省人民广播电台一下就看中了这个位置，我们也已经形成了战略合作伙伴，把湖南人民广播电台的7个频道都落户到我们的项目里面，就是我们在这里给他建一个直播间，这样的话，等于是7个频道轮流对外播出，这里会有明星访谈，经济访谈，一些商业大型推广活动的广播电台直播，我们设计了一个类似芒果标的建筑，而且是全透明的，把明星请到这里来，还是围绕着粉丝经济，把青年人，把喜欢这些活动的人带到这里来，同时所有进驻，湘江玖号的商家，都可以在这里面做推广。
记者：合办一些栏目？
于总：对，进来的商家都觉得很有价值的，而且我们的项目将近100亩的占地，我们外面规划的绿化面积有60亩，全部在湘江岸边，整个是一个滨江公园，玖号公园，这个公园里头又可以举行很多的活动，水幕电影，小火车放在那里了，这种娱乐性真的是体验性非常强。实际上对于当地政府来说，我们这个项目在这里落地以后，形成了他的一张名片，通过我们的这个商业模式，给他带来了人流，带来了商流，我觉得这是一个政府企业消费者共赢的模式。
目前国内还没有看到类似的项目， 接近一点的万达的汉秀，是把演出与商业分开的，我们是融一起了，只要你进来，这些大都不收费的，部分娱乐节目是用消费积分，你通过购物会产生积分，用积分可以参加体验活动。
记者：那个花车巡游是免费的吗？
于总：对，但是你要说我在这里举行婚庆，那是要花钱的，这些演员都要给你服务，这些费用很高，现在年轻人结婚一次花几十万跟玩似的，所以又有他的盈利点，所以我们这两年的地产就是要做这样的商业综合体，而不是已经过去时的商业综合体，要以优质的超5A，超5O这样智能型的写字楼，来给提供商务办公的条件，同时在这里头有，像湘江玖号这样的商业综合体体验的场所，同时还要有一个能够满足在这个智能型写字楼里头办公的，给他们提供方便的高级白领们的酒店式公寓，所有这些结合在一起就形成了国美自有的这样一个，在城市核心地段也好，在新区也好的一个商业地标，形成一个商业地产的模式。
记者：实际上我们刚刚看到的是，这个湘江玖号项目的一部分，还有包括写字楼，还有酒店和公寓嘛，是不是可以这样理解？
于总：湘江玖号只是一个商业综合体，是能够提供大家休闲娱乐文化购物的商业综合体，在地产发展规划中还会提供高档办公商务的写字楼、酒店或酒店公寓，因为我们在这里头下了很大的功夫，做5A，超5A，这个是硬件，都很容易实现的。而且在布局上面讲，我们已经在深圳、珠海、重庆、长沙、广州，南京等一二线城市，经济发达的地区，做了战略布局，有的项目已经签约了，有的项目正在和政府密切的沟通。因为有我们这样的商业综合体，可以说是全新的一代商业地标模式。而且能够实现刚刚看到的，正在落地的O2O的模式，。
记者：那就是说长沙这个项目实际上是咱们落地的第一个项目，这种模式的第一个项目？
于总：对，我们整合以后，准备作为我们的一种模式，加上其他的业态，形成了我们独特的商业综合体，不同于万达的第4代，第5代城市综合体，更符合未来需求的产品。
记者：这种模式在其他城市也基本是复制了？
于总：对。
记者：国美的以后地产板块是不是主要做这种形式的产品呢？
于总：是的，这里还可以再细化，还可以加入更多的文化元素，有的可以加入旅游元素，有的可以加入一些因地制宜的元素，就是要建立内容更加丰富，更能被老百姓接受的地产模式。
记者：这个项目，长沙这个项目本身总的投资是完全国美自己做吗？
于总：对呀，一个项目大概20亿左右，硬件基本上占到三分之二，包括演出类的，还有系统类的，这些也是需要费用的。
记者：对，因为将来运营起来以后，你的演出这部分还是得自己投入。
于总：对。
记者：商业那些，商铺那些有你们招商的东西，国美电器还是得进入。
于总：对，每个国美店在一个地区都是旗舰店，而且是有别于现在电器门店的特点，现在的门店都是原有传统的购物模式，等进入到新的商业模式里面就变成体验的和场景式的了，你进来以后想买什么东西，怎么组合怎么实现联动，怎么和你的手机产生联系，在新的我们的模式里，落地的时候就变成体验店了，同时也可以是线上线下同时销售，而且是全品类的。用现在的说法就是智能家居，智能家电，变成一个场景让你来体验。让你在线上下单也好，手机移动端下单也好，在现场买也好，都是比较舒适去选择。
记者：在电器家电这一方面主业的优势，和地产行业的结合，能不能够有一个，是什么特别属于自己的特点，特别是现在明确了一个新的模式，你刚刚也讲了，打造这种有加入文化旅游其他因素的商业综合体，你觉得有没有什么特别的地方，是不同于其他的，其他的地产公司的？
于总：因为我们有强大的资源，在城市里都有我们的国美店，都会给当地政府带来税收，在当地政府和老百姓中都有巨大的影响，所以我们把地产加进去了，这两个产业结合，政府是非常欢迎的。事实已经证明，国美集团不是仅仅卖电器，其搭建的是平台，是给社会，给商家，给老百姓搭建了一个共享的平台，提供的是最好的服务，这点上我觉得是别人做不到的，而且我们有强大的物流支撑，我们的商业不管是商业地产，还是电器，都提供了最大的支持和保障，在配送上，这个我们有明确规定，多远的距离内必须当天送到，多远的距离是两天送到，别人不具备这样的条件，如果仅仅作为一个地产商他就实现不了这个，此外，我们有电器的规模，而且和上游厂家的关系又特别融洽，是属于共生共存共发展的，因此，我们的电器，包括海信，海尔，都在做智能家电，我们又给他提供了场景，提供了这样的一个平台，把他们的最新产品在这里面进行展示和销售，这样的结合非常好，别人是没有能力整合进来的。
记者：我们关心的是住宅相对量做的比较少，对推广智能家居这一块，面就相对比较小一点，你能更多通过商业的渠道，向别的家庭，或者是向别的项目推进吗？
于总：对，这样好，为什么呢？我面对的是更多的群体，如果说你做一个住宅项目，是针对一部分业主群体，我觉得这个还是针对更大的市场和群体推广这个智能家居和智能家电，这个意义是更大的。未来，国美打算通过打造智能社区，实现对客户的引流，同时给客户提供国美全零售生态下的服务。
未来，充分借助国美电器与家电生产厂商之间紧密的合作关系，同时基于国美未来拥有自主知识产权的智能产品研发、生产平台，国美地产将打造全新的开放平台，通过与住宅型地产项目合作，围绕国美打造的智能生活解决方案，共同打造智能小区，在推动国美家电零售板块社区营销战略的同时，打造国美智能家居、家电板块的示范工程，通过多场景展示吸引消费者关注。
记者：国美做这个智能家居，类似于做国美体验店的形式，就不像华远方星合作的方式做。
于总：我也参观他们的项目了，现在还没有看出来智能能够给人们带来多大的愉悦和方便，现在还是在做研究，真正体验到的并不多。地产板块将与智能家居/家电板块协同联动。以大数据工厂为核心，基于云计算平台的实时共享，以包括产品定制开发、生产和销售等原主营业务为基础，着力开发以极信手机为中心的智能家电家居产品，开发智能家居应用平台。未来将在全国多家实体店，搭建智能家居体验中心。
记者：所以说国美有这样的一个电器经营的基础，或者是跟这个家居厂商有一个合作的关系，进入这个领域以后有没有想做出自己智能家居整合的方案来提供给更多的用户选择？
于总：零售板块是一个，还有一个国美制造，智能家居国美制造，就是要用一个概念理念和人们喜欢的和能够满足人们需求的，我们要做这样的产品。
记者：会有自己将来品牌的东西吗？
于总：对。
记者：因为现在很多手机的厂商都是自己的品牌。
于总：因为现在的家电这一块，第一个是硬件非常丰富，第二个非常市场化，就是在于你怎么组合。
记者：是因为你们现在都有自己的号段卖一些自己的号码。
于总：对。
记者：其实我们这次，您刚刚谈的，就是刚刚那个片子里面也谈到了智能化的东西，包括在消费者和商户之间怎么来利用互联网更好的实现营销目的。
于总：这是一个方向，再一个我们现在来研究一下业态的叠加。
记者：这个具体怎么讲呢？
于总：就是充分利用我们的商业，就是现有的面积吧，给他变成一种组合，这个是什么意思呢？就是说你看着是一个咖啡吧，实际上他能够上网，能够购物，而且他能够变成你的试衣间。同时又变成你的下单的地点，这几种业态讲，是不同的业主来经营，但是是在同一个范围内。
记者：这样大概面积的租金都高了。
于总：就商家讲是低了，就开发商讲是提高了。
记者：是，大家都有同一个面积。
于总：对，而且能够满足很多这种需求的一种经营模式，把几种业态叠加到一块的，把几个业态都放里面了。
记者：那如果说长沙这个项目开业以后，能够看到这几个叠加业态？
于总：能。
记者：就是在智能家居这一块，家电行业，美的海尔都在做全套的智能家居方案，国美和他们合作，就是把他们智能家居直接搬过来是吗？
于总：不是简单的搬过来，我们也有我们的设计，对于他们讲，只是变成了上游，我们在帮助推广，借助我们的平台帮助他们推广，他是一部分，我们是用自己研发的产品。也不能叫研发，叫什么呢？这个理解的就是说现在你是做电视机的，我现在让你代工，帮我生产电视机但是我和你的电视机不一样，加上我的元素了，我可能把QQ里面的所有音乐都放进去了，我可能把芒果TV的所有的片源放进来，老百姓买了我的东西，哪天想看他们的电视，随时可以看到。包括QQ超过了4亿的用户量，芒果TV在这个线上也是走在前列的，也是在跟我们积极的合作，打造这样的产品。因为进入了我们的卖场以后，肯定好销售了，因为我们有大数据，有我们的会员，也就是我们的粉丝，也是超亿的。
记者：就是国美为什么是在这个时间点做智能家居呢？其实10多年前房地产的智能家居就有绯闻出来，但是一直没有做，可能就在互联网+的背景下炒起来了。
于总：不是炒起来了，是现在有了这个条件能够更好的融合了，有了互联网，10几年前那个时候网络没有这么发达，而且那个时候的带宽网速也不够。
记者：那我之前看有一些报表，国美在这几年，房地产出现比较大的收缩，咱们现在重新确定了新的方向以后，能不能说业务规模没有以前大了？
于总：我们是要超越以前的，今年5月份才调整了我们的战略，调整了我们的管理模式。
在长沙做了那个实验。
记者：将来也是要销售一些的？
于总：对销售一点。
记者：就是自己持有一部分，销售一部分？
于总：大部分是自持，是为了做一个资金平衡，为了对物业的价值进行估值累加，这样对我发展是有价值的，你说一平米不卖，这个估价是不能和市场吻合的。
记者：那实际上长沙应该也是一个商业气氛很浓的城市，然后娱乐也很发达的一个城市。
于总：这个地方叫做娱乐之都，我不知道各位去体验过没有？
记者：我曾经去过长沙几次。
于总：夜里三点堵车
记者：解放西路。
于总：对，夜里三点堵车，有几个他的特点，第一，湖南卫视在我们的媒体上，电视媒体领域，被誉为是黄埔军校，包括现在做的最好的就是浙江卫视，中国好声音一下带红了，一直在各个电视台挖他们湖南卫视的人，所以这个城市的老百姓的娱乐性，追星的热情非常高，我去年搞了一个小小的活动，在橘子洲头荧光跑，请杜海涛、沈梦辰两位主持人领跑，我们一人发了点小纪念品，在当地就特别的热闹，就跟过节似的。等他们跑了我问沈梦辰，我说怎么跑下来的？她说开始我没有想跑下来，想抄小道回来，结果一跑，我就停不下来了，我说为什么？后边黑压压的全部是人，我停下来非踩死不可，所以她就拼命跑，跑完以后她感觉很轻松。
记者：那要打造多少个湘江玖号这样的项目？
于总：湘江玖号只是一个点，刚刚我说了现在我们在几个一线城市和二线经济比较发达的城市都在拿地拿项目。
记者：现在拿好的地块，一个是竞争激烈不好拿，一个是价格挺贵。
于总：我最近谈的那个项目，深圳。土地出让金2万多，那个项目整个地价是三位数。
记者：长沙那个地块能说吗？拿地多少？
于总：那个也要8千多，因为是稀有资源，所以比住宅的售价都贵，住宅才卖7-8千。
记者：您是属于梅溪湖的？
于总：你知道北辰的对面，和市政府的两馆一厅的正对面，隔江相望，项目周边都是银行，民生银行广发银行，银行金融规划的是一个区域，而且希尔顿、万豪等一些5星超5星的酒店也来了，他要打造最高端的，今年5月份正好是国务院刚刚批准湘江新区为中国中部地区第一个国家级开发区，他享受的是和滨海新区同等待遇的，那些都是在沿海，他是在中部，所以也是我们在这个之前拿的当时也不知道，就跟通州似的，两年前拿地不知道市政府要搬过去，所以现在涨疯了。
记者：哪年拿的？
于总：2013年年初。
记者：今后国美地产在整个国美系里面占的比重要达到多少？
于总：这个问题是两个问题，一个是讲营业额一个是净资产。
记者：现在国美电器这边的营业额一年达到多少？
于总：超千亿，连续几年被商务部的零售连锁评比都是第一，进入千亿以上级别的只有三家。
记者：实际上是包括了大中。
于总：本身是收购了。
记者：这个实际上是包括了？
于总：对，包括了。就是千亿级的只有三个，第一个是国美，第二个是苏宁，第三个是华润万家，包括沃尔玛啊，家乐福啊，这些都是排在后面的，这是指在中国市场。
记者：光是电器？
于总：不是，就零售业。
记者：刚刚说国美的超过千亿零售额，包括地产吗？
于总：不包括，就是家电销售这一块因为全国1700来家门店呢，几乎全国县级市都有，不是一家两家了，可能全国没有的就三个地方，台湾没有，原来香港有，后来撤掉了。
记者：国美地产去年的营业额多少？
于总：现在刚刚接手以后都在盘点，我们这边有国美地产，玖号置业，金尊地产等。
记者：都分着的？
于总：原来都是分着的。
记者：现在是不是都要合起来？
于总：不是合起来，是成立一个版块，把这个业务整合起来，还是独立核算，但是在方向上在战略上在产品上，在成本控制上，在市场上，统一管理。
记者：将来如果对外公布数据的话，就是国美地产板块？
于总：对。
记者：现在做商业地产如果有一部分是自持，这样会需要有大量的资金沉淀，这些资金，国美地产怎么来解决资金的来源？
于总：自筹+融资，哪家地产也要融资。
记者：我们主要拿百分之多少的钱呢？
于总：那不一定，因为这个一个是看项目的需求，一个是看我们资金的充裕程度，我们会综合考虑，综合评定，当然是越低越好了
记者：是不是电器家电的现金流相对地产来说宽裕很多？
于总：为什么？
记者：因为卖东西回款很快，不像地产前期投入特别大，回款时间比较慢，按照道理来说，零售业的资金回款速度，比地产开发快很多。
于总：对。这个不能挪用的，电器回款是比较快，那个是上市公司不能挪用的。
记者：不能用电器的收入反补地产？
于总：绝对不行，这是一条红杠，这个坚决不能触碰的，因为国美电器是香港的上市公司，要遵照香港的法律，上市原则进行管理这点很严格的，比我们国内还严格。我也是上市公司的董事，所以不能用这个沉淀，因为国美电器做到这个规模，发展到现在，他的帐期是相当大的。因为他收进来的都是真金白银的，都跟厂家有帐期，但是就是不能投放在其他产业上。
记者：我们还以为是电器的企业做地产的优势，可以把这个沉淀的资金盘活。
于总：那是不行的，俗话说桥归桥路归路。
记者：那我们拿地都是重新拿的吗？
于总：有一部分是储备的，少量是储备的也是通过一些收购拿地，因为现在有一些有资源的地区性的地产公司，特别是小公司在之前拿了地，但是他做不起来，这个地呢又不能长期闲置，所以希望能够找到一些大的公司，有概念的，有前景的来收购， 或者是合作。
记者：你做这样的一些综合体是不是都有一些对土地面积的大小有一个要求？
于总：有模板的，在什么位置，这个地区三公里以内有多少人口，5公里以内有多少人口，最远7公里以内有多少人口，人员的构成，消费能力，GDP等这些都是数据，在选择项目的时候，一切都是要数据说话的。
记者：那有目标吗？在多长时间内会开业多少家这样的商业综合体？
于总：有。
记者：能说一说吗？
于总：现在争取是在3年内，要做到5个大型的
记者：为什么看好这个商业综合体的发展前景呢？为什么不去做一些旅游养老或者是其他类型的地产呢？
于总：这里面还是有一些问题的，咱们讲旅游吧，这个大家都看到了一些大地产商想做旅游，旅游肯定不是在最发达的地区，是在比较有资源的。那么一些特别著名的景区政府不会让你做，而且那个本身就是封闭的，不许开发的，你要想跟万达似的，打造一个长白山那样的旅游项目，是不容易做起来的，养老也同样面临这些问题，现在做的更多的是传统的，这种养老地产和社会上的养老需求现有一些不匹配，和政府的支持力度也不一样，所以说现在都是停留在论证，研究产品。所以，一个旅游一个养老，都是在研究模式上，在做功课。按说就是像我们这样的一个大国，已经进入老龄化了，养老地产是非常有前途的，是属于朝阳产业，但是现在的投入和产出不是特别的匹配，政策也不是特别的清晰，所以说现在还是停留在研究，但是我想我们肯定要迈出这一步，开发养老地产。因为你像美国才3亿人口，他的养老地产就非常的发达，市场也非常好，非常的健康，咱们现在不行。而且需要时间，第一个有品牌，第二有内涵，能够满足不同人需求，你要最起码对人家的医疗健康有保障，要服务细腻，要周到，让人家要放心，把老人放在你那里，整个就是系统工程，所以说你能够做成能够非常有内涵系统的，而且是通过实践人家得到好的口碑的才有希望，不像现在做其他的地产，大家很容易接受了，那个真是需要磨炼的。
谢谢大家。
