五一商圈店铺寸土寸金，每平方米租金达1000元/月。 王志伟 摄

　　8月25日中午，李觉明(化名)把一锅猪脚汤端上炉灶，迎接小店一天中第一个销售高峰。“大概有7平方米的铺面，租金7000元/月，生意还可以。”李觉明的猪脚小吃店开在育英街，紧邻黄兴南路步行商业街的一条小巷，这里已是延伸百米长的小吃一条街。

　　商业投资的领域向来讲究“地段，还是地段”，长沙老牌商圈究竟状况如何？近日，本报记者兵分两路，就包括五一广场、黄兴路步行街、东塘等在内的长沙老牌商圈的租金等情况进行了调查。

　　五一商圈

　　寸土寸金，每平方米租金达1000元/月

　　“最小的铺面是多大面积？”记者以租铺者的身份咨询某服装市场的铺面情况，负责招商的洪小姐称，现在他们主推二楼的铺面，最小的面积是7.4平方米，以产权面积算租金。“拐角的位置，价格是600元/平方米/月，一楼的价格更高，都超过了1000元/平方米/月。”

　　成熟的地段寸土寸金，走访五一商圈发现，店铺租金多在1000元/平方米/月，临街的门面基本没有空置，但不少被采访者都是刚刚入驻，显示一定的淘汰率。

　　但也有从事服装类生意的商户抱怨受电商冲击大，生意并不好做。友阿春天负一楼的国际商城一卖服装的租户说，十几平方米的租金每月只需1000元。“前一段时间曾是1500元/月左右，最近还降了租金，很多门面都空着。”锦绣中环大厦旁边曾有一家铺面较大的礼品店，如今已空空如也。

　　东塘商圈

　　临街商铺，一年换三个租客

　　韶山路和劳动路交会处的东塘商圈，1400米的黄金十字范围内，散布着116个临街门店，商铺面积近17550平方米。

　　记者走访东塘商圈韶山路、劳动路多个商铺，发现该地段月租从200元/平方米/月到1000元/平方米/月不等。东塘除了大型百货商场外，其余多是经营传统业态的临街小铺，这些小铺的经营状况参差不齐。

　　在东塘雅礼地下商业通道里，“好口味”粉店店主李先生介绍，通道内门店月租大概在400元/平方米左右，经营状况不错。“三年时间，我靠这家粉店赚了一套房子。”而东塘立交桥西南角临街一商务旅馆，老板玩着电脑悠然自得，店铺月租平摊下来近600元/平方米，租金没涨，但生意并不理想。

　　转租率和转让金面临双高。在劳动西路靠近招行附近，相邻超市老板姜先生介绍，这里一年内换了3家租客。东塘龙阁房产中介说，东塘商圈内，商铺转租率高、二手铺少，租金价格基本到达顶点。

　　业态不能更新，让商业呈现疲软状态。住在东塘亚华香舍花都的杨柳，不再像过去那样频繁地去东塘逛了。“跟悦方比起来，东塘好多商店逛起来感觉累，吃饭和看电影的地方比较少。”

　　新兴商圈

　　餐饮正在取代服装百货成为主力店

　　传统商圈呼唤升级换代，而一些开发商纷纷将目光投向新兴商圈。

　　根据《长沙市城市商业网点布局规划(2005-2020)》，至2020年长沙市共形成33个区域性商业中心，其中芙蓉区、望城区、岳麓区(高新区)有3个区域商业中心，天心区、开福区、雨花区均有4个区域商业中心，岳麓区有7个区域商业中心，长沙县有5个区域商业中心。

　　这些新商圈均有多个在建商业综合体，大体量、全业态是这些欲打造新商业中心的综合体的特点。

　　用餐饮吸引人气，已经是商业综合体的制胜法宝，开福万达广场、喜盈门范城等综合体餐饮店门口排长龙，已是屡见不鲜，一些在建的商业综合体例如德思勤城市广场、步步高(002251,股吧)・新天地也将餐饮作为重要的业态，前者的餐饮有130多家。

　　湖南商学院市场营销系主任、副教授尹元元认为，在商业整体趋于饱和的状态下，餐饮正在取代服装百货成为主力店。（记者 张芳圆 张洋子 实习生 李新菊）