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【财经评论】民间借贷形式多样 谨慎应对法律风险

A-A+2014年8月18日23:59新浪湖南评论

  一直以来,受国家一系列宏观调控政策的实施和经济周期起伏影响,导致全国性银根收紧和区域性经济低迷,缺钱少钱是常有现象,银行贷款趋紧,致使一部分企业和个人融资渠道不畅,以致当地民间借贷异常活跃,民间借贷在某些地区、行业某个阶段甚至成为企业的主要融资渠道。在民间借贷市场,时常存在放贷人与融资人的博弈情况,他们各取所需,各担风险,在各自的利益规则内行进,他们甚至频临法律的边缘,游走在灰色的地带,以其自认为的“巧妙”处置获取资源。一种被法律行业称之为“名为买卖实为借贷”的“担保”方式被广为运用,那么到底这种所谓的“担保”可靠与否?值得我们好好思考。

  吉林省抚松县人民法院一法官曾撰文指出,在审理房屋买卖合同纠纷案件时,有时会发现存在虚假的买卖关系(名为买卖实为借贷)。通常发生在民间高息借贷双方之间,具体表现为,所谓买受人是放贷人,出让人是借款人,放贷人在放贷时为防止借款人到期因故无法偿还借款本息,乘借款人急需用款的心理,要求借款人与其签订类似房屋买卖契约的书面合同,如果借款人在借款到期后及时偿还了本息,所谓的房屋买卖也就从此不再提起,如果一旦发生借款人未能按期偿还借款本息,放贷人则会在多次催收无果的情况下,凭借当初签订的所谓房屋买卖契约起诉“买受人”,要求依法确认双方签订的房屋买卖合同有效,判令“买受人”履行交付房屋的义务,并协助办理产权过户手续,进而达到防范放贷风险,不还钱就收房抵债的目的。基于这种因民间借贷而签订的房屋买卖契约,实质是借款人以房抵押借贷。签订这种买卖契约时,约定的房屋买卖价款数额通常就是双方发生的借贷数额,也不排除其中尚包括到期的利息在内,而这一价格又会比房屋所在地段通常的市场价格偏低。放贷人在放贷时为保证自己利益最大化,降低可能发生的风险,同时基于借贷时自己所处的强势地位,一般情况下也会将所谓的房价压得很低,其要求借款人怎样签,借款人往往是不会拒绝的。但双方不会另行签订以房抵押借款合同,放款人也不会要求借款人到房地产登记机关办理抵押登记,因为签订的话,在借款人到期未能偿还借款本息的情况下,放款人凭借双方之间签订的房屋买卖契约起诉借款人要求确认买卖合同有效、履行交付房屋、协助办理产权过户手续时,借款人如果否认双方之间存在真实的房屋买卖关系,拿出抵押登记合同、抵押登记手续,所谓房屋买卖的真实性便不攻自破。也就是说,双方在签订买卖房屋契约时是一种虚假的行为,是放款人自以为能够有效防范放贷风险而想出的一种“万全之策”。其实这种“万全之策”未必“万全”。

  当然,民间借贷的形式多样,对应的风险处置措施,还有很多种方式,比如名为投资实为借贷、名为联营实为借贷、名为委托实为借贷等等形式,其实都是在寻求一种“隐性”担保,每种类型都有其各自法律风险地带,都未必是“万全之策”。就拿名为买卖实为借贷的担保方式来说,其中法律风险就颇值得我们思考。

  近年来,在房地产行业银行融资渠道逐渐收紧的大趋势下,开发商通过与出借人订立商品房买卖合同为借款提供担保的做法已成普遍现象,这就是我们普遍所说的“名为买卖实为借贷”。这种民事行为的真实法律关系的性质究竟是什么,究竟是非典型担保方式,还是名为买卖实为借贷情形下的无效行为?究竟应当尊重当事人双方的真实意思表示,还是应当由法律认定为无效?让与担保在中国的的法学理论和实践中是否存在又是否有必要存在?实践正逼迫着理论界作深入的探讨。湖南融邦律师事务所执行主任宁洁就提出了这些问题。而上述吉林省抚松县人民法院该法官就曾提出,该如何在审理房屋买卖纠纷案件中正确识别可能存在的这种虚假买卖关系,还事实于本来面目,依法公正裁判案件?

  由此看出,无论是民间法律工作者,还是法院工作人员,在处理“名为买卖实为借贷”的民事行为时,都会从法理、法律和实操角度考量,注重判决的公正性和公信力以及判例相互借鉴的影响力。笔者查阅了相关资料发现,众多法院判例均对此种“名为买卖实为借贷”行为不予支持,也就是说,对于放款人而言,以房屋买卖之名开展实质为借贷的业务,法律不予保护。长沙创新金融与法律服务提供商“律邦融安”总经理严继光律师指出,由于合法性的问题,以买卖合同的形式掩盖借贷的方式经常会被认定为无效的合同,这就增加了放款人的风险。根据我国担保法、物权法等法律法规的相关规定,以房屋买卖合同形式实现抵押担保的合同违反了强制性规定,应一律按照无效认定。对于债权人诉请房屋所有权人依合同约定履行或承担违约金等诉请,人民法院不应予以支持。凡涉及刑事犯罪的,涉诉房屋作为债务人犯罪之工具,被害人即债权人主张履行买卖合同的,建议一律不予支持,应按照刑事追赃程序予以处理。在江苏省高级人民法院审判委员会会议纪要〔2013〕1号文中明确指出:当事人之间以借贷为目的签订房屋买卖合作为担保的,人民法院应当认定双方名为房屋买卖实为民间借贷关系。出借人以房屋买卖关系提起诉讼,请求履行房屋买卖合同并办理房屋过户登记手续的,人民法院应当向其释明按照民间借贷关系变更诉讼请求;出借人坚持不予变更的,人民法院应当判决驳回其诉讼请求。由此可见,放款人自认为的“名为买卖实为借贷”担保方式不可取,或存在法律风险。但值得我们关注的是,法院在审理此类案件时,会根据双方当事人提供的证据,查清真相,揭开假相,准确认定事实,按照双方当事人的真实意思表示确定双方当事人之间的法律关系实质,并作出判决。对于民间借贷关系,法院始终坚持保护合法利息的原则,即保护当事人约定利息中不超过银行同期贷款利息四倍的部分,对于超过部分则不予保护。“名为买卖实为借贷”的担保法律风险对处于撮合者身份的民间金融中介平台同样适用,需要引起民间金融从业者的高度重视。

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