如果10年前，你用100万在长沙黄兴路步行街买下了一个外街的铺面，10年之后的今天，你的铺面已经价值1000万了。这不是神话，而是长沙商铺投资者中被屡屡提及的令人兴奋的故事。不过，再动听的故事也不可能人人都是主人公，真实的市场究竟如何？

　　长沙商铺投资机会仍在

　　长沙市房产研究中心发布的2014长沙商业地产投资回报研究报告(以下简称《报告》)显示，2014年长沙市商业地产总体投资回报率为5.12%，这个数据高于五年期定期存款利率，低于6个月至一年期贷款利率，长期来看，预计平均投资回报率将高于5.12%。

　　《报告》特别指出，本次研究中商业地产投资回报的分析是基于商铺购买者的角度考虑投资价值，在分析中假设投资者长期持有商铺，不考虑资金的时间价值、按揭贷款、装修成本情况。

　　“《报告》调查的数据大多来自于熟铺，如果是按照商铺当时的售价来计算的话，《报告》中提到的回报率是可以实现的。”搜门面网CEO邵宣认为《报告》给出的数据基本是真实的，但是如果在计算商铺投资成本时，按照现在的商铺的实际售价来计算，或者加上了按揭成本等一些其他成本，这个回报率可能要下浮一些。

　　“商铺投资的回报相差悬殊，最好的3年可以翻番，但有的铺一买到手就是死铺。”根据搜门面网掌握的数据，最好的五一商圈南门口的一些人流量大、面积小、坪效高的商铺，其回报率可以3年翻番，10年涨10倍。比如黄兴路步行街的一些好位置的外街商铺，价格的上涨自不必说，从租金来看，10年前的300元/平米/月，现在最高的甚至已达到3000元/平米/月。“但这种情况在长沙很难再出现。”邵宣说。

　　熟铺为王，养铺至少要3年

　　搜门面网多年积累的数据给出的是长沙近10年以来投资商铺可以达到的最好成绩，对当前的投资者而言，计划在今年全面开业的泊富国际广场的投资价值曲线更有实际参考意义。

　　“两三年前，泊富国际广场招商时，位于负一楼超市层的商铺租金只有100元-200元/平米/月，但是今年，同样楼层的商铺租金的主流价格已在350元-400元/平米/月，略高于目前长沙市普遍主流价格的300元/平米/月。”泊富国际广场副总经理佟铁锋说，泊富国际广场的大部分商铺已销售完，剩下的只是最后一批商铺了，将会在今年年内发售。“今年9月份泊富国际广场的超市将开业，10月商业街将开街，计划到年底将全面开业。”

　　虽然位处全新规划的金融生态区核心位置，但“商铺的租金价格才会更真实反映商铺的市场价值。”佟铁锋表示，因为周边有两个大型医院带来的人流，以及稳定的居住人群是支撑泊富国际广场商铺租金高于市场平均水平的决定性因素。“养铺至少要3年，这是商铺投资的一个基本的规律。”佟铁锋说，3年之后，正在建设的金融生态区的写字楼很多将开始交付使用，新的购买力才会进入，那时泊富国际广场已经成为熟铺，到那个时候，来自金融生态区的利好才能真正兑现到商铺租金的真实市场表现上。

　　未来商铺投资的机会点在哪

　　“未来还会有，但是将会非常稀缺。”搜门面网CEO邵宣给出肯定回答。那机会点将会出现在哪里？邵宣给出了“三个板块”——社区、核心商圈、楼上。

　　新兴的优质社区会有持续的生命力，核心商圈特别是在地铁线交会之处的核心商圈，新兴核心商圈，机会仍然存在。特别是地铁沿线的新兴商圈，商铺投资神话再现的机会也更大。

　　邵宣特别解读第三板块“楼上”的含义。实体商铺受到电商冲击是一大趋势，一楼街铺因为租金成本高商家难以维系的情况会持续发生；另一方面，转型“虚实结合”的商家，“楼上”商铺将成为新的更合适的经营场所，“楼上”会迎来新的机会。

　　实体商铺面对电商冲击的思考也体现在了协信·星澜大街的前期规划上。“从规划来看，协信·星澜大街的周边将会布局一个百货主力店为主的协信国际MALL，还有A9地块将要建设的国际MALL等，片区之内高端的主力店并不稀缺。而协信·星澜大街作为这些高端百货主力店的互动产品，将以步行街的形态首发。”协信长沙公司副总经理朱四海更愿意把协信·星澜大街描绘成为滨江新城商务核心区的“城市会客厅”。“会客厅气氛轻松，可以吃饭、喝茶、聊天、谈生意。”

　　协信·星澜大街以餐饮休闲娱乐为主的步行街回避了传统商铺受电商冲击的现实，另一方面，也符合了未来片区主流消费群体的消费需求。

　　“有产业支撑的新兴商圈，地铁口，创新的业态，特别是专业运营能力。”邵宣认为，对于商铺而言，后期运营能力应该成为现在的商铺投资者最需要衡量的条件。

　　[投资建议]长期持有，踏准换手节奏

　　目前来看，长沙现在的商铺投资回收期在15年左右，此前大约是12年。投资商铺应该有一个长期投资的心态和眼光。如果想要转售，也要注意几个时间节点。

　　泊富国际广场副总经理佟铁锋认为，商铺的经营规律是，一般在头3年需要养铺，3年之后会有一个租金调整期，5年会有一个租金调整期，8年会有一个租金调整期。在租金调整期的时候进行交易往往是比较合适的机会。这个时候，随着预期租金的调整，商铺的交易价格会有相应的调整。(滚动新闻记者 刘渝渝)