△ 1 月 11 日,长沙西子花苑小区,业主正从业委会领购物卡。最近,该小区业委会给全体 1070 户业主发了 32 万元红包,每户都可领到 300 元的购物卡。这些资金均来自小区的公共收益。实际上,小区停车位收费,电梯、灯箱广告收费等公共收益,除去日常支出成本后均应归全体业主共有。业委会给小区居民发福利,提供了分享 “ 公共收益 ” 的范本。/ 记者金林实习生张云峰

  最近,长沙市西子花苑小区的业主收到一份惊喜——小区业委会给全体业主发了价值 32 万元的 “ 红包 ”,每户可领到一张 300 元的购物卡!这也引起了别的小区居民 “ 羡慕嫉妒恨 ”。

  300 元虽不算多,但这也是业主应有的权利。记者对长沙多个小区公共收益流向调查发现,多数小区都没实现公共收益透明化,更别说将收益返还业主。西子花苑给居民发红包,是个好的开头,也提供了一个公共收益共享的范本。

  小区停车位收费、电梯、灯箱广告 …… 你住的小区公共收益每年有多少?收益去了哪里?小区有公示吗?很多人对此可能不清楚。

  近日,长沙市西子花苑小区就把这笔账算清楚了,小区业委会派发 32 万红包,资金来自小区公共收益,每户可领取 300 元购物卡。

  现场业委会发红包,业主很开心

  11 日上午,记者一进入西子花苑小区,就看到一则 “ 关于发放新年福利的公告 ”。上面写着:依据多数业主意见,业委会决定如期发放新年福利,向每户住宅业主发放 300 元超市购物卡。小区物业办公室内设有 “ 业委会发卡处 ”,业主来领卡,业委会工作人员刘女士核实其楼栋及身份信息后,便会发放一张价值 300 元购物卡。

  西子花苑小区共 1070 户,此次购物卡都是用小区的公共收益购买,总价值约 32 万元。刘女士介绍,“ 公共收益主要来自电梯广告等收费。” 除了日常开支和设备维护费用,经投票公示后,他们将部分结余发放给业主。采访过程中,陆续有业主过来领卡。“ 现在差不多发了 600 张。”

  业主张女士表示,这是第一次享受这种福利,“ 感觉挺好的。小区公共收益都会公示,我们的钱去了哪儿,心里都有数。”

  日常公共收益明细每半年公示一次

  刘女士介绍,此次福利发放在去年 12 月便进行了公开投票,根据统计结果,有效投票 888 张,同意的为 870 张,占总投票数的 98%,占业主总数的八成左右,并附上投票结果明细。

  小区为业主自治,公共收益由业委会统计、管理。“ 我们有两名专职的业委会工作人员,管账和做账都是分开的。” 公共收益主要用于小区建设及日常维护,物业需要资金时,由物业向业委会打报告,业委会再将此项目进行公示投票,如超半数业主同意,业委会便将钱提供给物业,再由物业进行建设及维护。

  该小区天环物业客服主管邬女士表示,作为物业,需要做好的就是服务工作,需要用钱的地方就向业委会申请。

  刘女士介绍,此次福利发放约 32 万元,“ 还有 10 多万用于小区维护和建设。” 小区公共收益明细每半年公示一次,每次公示时间为一周。

  调查逾四成居民不清楚小区公共收益

  记者近日对长沙多个小区的公共收益流向调查发现,大部分的小区都没有实现公共收益透明化,更别说将收益返还给业主。同时,也有些业主对此不清楚、不太关心。

  尽管每半年都会公示公共收益,不过,西子花苑业委会工作人员刘女士坦言,“ 也不是所有人都会仔细看这个东西,有些人也不注意。”

  长沙华银园小区业主张先生表示,2015 年曾收到过业委会发的 100 元 “ 福利费 ”,但最近几年没有了,至于原因 “ 不太清楚 ”。华银园业委会主任国强介绍,2016 年 1 月新一届业委会上任后,公共收益主要用于小区设备的维护维修,给业主带来更好的居住环境,“ 公共收益的使用都会公示。”

  11 日,潇湘晨报在微博发起问卷调查:“ 你所在的小区公共收益有多少,资金流向是否公开透明?会做公示吗?” 其中约 44% 表示 “ 不知道,不清楚 ”,约 4% 表示 “ 会做公示 ”,52% 表示 “ 没有公示 ”。另有调查统计,“ 你知道小区有‘公共收益’吗 ”,46%的人表示 “ 不知道 ”。

  事实上,常见的小区公共收益包括:公共区域广告收益,如电梯广告、户外广告;小区公共区域停车位收益;公共区域内租赁的摊位收益等,这些收益属于全体业主,且受法律保护。

  维权业主有疑问可通过多途径维权

  长沙市怡园社区物管专干杨戈介绍,小区公共收益部分,主要用于小区建设和维护等方面,“ 社区主要是指导和建议 ”,“ 关于公共收益如何使用,只要程序合理合规,便可以进行 ”。

  长沙市物业管理办公室工作人员介绍,部分新楼盘刚入住时,业委会尚未成立,公共收益一般由物业管理。如果物业公司要经营公共资源,需经半业主同意,且要公示公共收益明细,至少每年一次。业委会成立后,再由业委会与物业公司衔接、协调。公共收益归全体业主所有,如果业主有疑问,有多个反映维权渠道,“ 有 12345 热线,有物业纠纷调解中心,每个社区都有物业管理办公室等。”

  湖南万和联合律师事务所李健律师表示,《物权法》规定,业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。故小区内的公共部分是由全体业主共同所有,因此产生的收益也应归业主所有。根据《物业管理条例》规定,有关共有和共同管理权利的其他重大事项由业主决定。因此对于小区的公共收益应由全体业主组成的业主大会决定如何分配。此次事件中,业委会将公共收益支付给全体业主也是其法定的义务。

  李健还提醒,业主的公共收益权受到侵害时,业委会有权通过诉讼索要,或通过程序更换物业机构。

  潇湘晨报记者张沁长沙报道

  社评:发红包的业委会不能总是 “ 别人家的 ”

  小区给业主发红包,虽然不是前所未闻的事,但还是蛮稀奇的,不仅在该小区 “ 炸开了锅 ”,也会让不少其他小区的业主羡慕嫉妒。

  此事能引起如此大的反响,显然不在于那 300 元购物卡,而是在这个过程中,业主们所能感受到的 “ 获得感 ”。这种获得感之所以能挑起业主们神经的兴奋,一个不得不提的现实背景是,在寻常可见的小区利益关系中,这项本属于业主所有的利益,在大多数时候是被忽略的,由此给业主带来了 “ 剥夺感 ”。

  被忽略、被剥夺,则意味着权益的被侵害。在小区中,业主和物业是最直接的权利关系体,业主是小区的产权所有人,而物业则是受业主委托对小区进行日常管理的组织。换句话说,物业是为业主服务的,并通过服务与业主建立市场契约关系。遗憾的是,从现实情况来看,业主与物业的关系,在大多数时候处于不正常的状态,尤其是物业的 “ 服务不足、管理有余 ” 备受诟病,并因此引发业主与物业之间长期不可调和的矛盾。具体到小区的公共收益来说,通常并不能正常地成为业主共享的红利,所以,收到红包才变得稀缺。

  这种现象的存在,一方面与组织化的物业强势、相对分散的业主弱势有关,另一方面与相关法律规则建设长期落后有关。近些年来,随着业主权利的觉醒,以及规则建设的进步,不正常的物业与业主关系,正在朝着正常的方向演进。业主大会、业委会在不少小区的相继成立,就是最好的例证。

  但是,不得不说,即便是成立业主大会、业委会,在权利的维护过程中,业主话语权也未能得到真正的彰显。利益结构的板结,固然是原因之一,但仍与业主的权利规则意识不足,有着直接的关系。

  权利从来都是争取而来的,这里的争取,不是无理霸蛮夺取,而是要懂得利用规则并且敢于维权。尤其是业主权利,由于它的分散性,更需要业主以主人翁意识来主动参与维权。事实上,从物业管理条例,到业主大会和业主委员会指导规则,为业主维权、保权提供了充分的规则基础,比如在业主大会和业主委员会指导规则中,就明确业主大会可以决定 “ 利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用 ”。如果不曾知晓这些规则,或者是不愿意参与到业主大会的组织活动中来,看得见的权利,也会被 “ 剥夺 ”。于此而言,西子花苑小区这个案例,更大价值在于,以让人欣喜的生动,普及了关于业主权利的常识。

  需要廓清的是,物业与业主之间,并不是天然的矛盾体。彼此以现有规则为基础,明确各自的权利与义务关系,类似 “ 小区发红包 ” 就不会成为稀奇事,发红包的业委会也不会总是 “ 别人家的 ”。

  潇湘晨报评论员高亚洲